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08.07.2016 - Territoire

Comment Aix-Marseille-Provence peut sortir de l’impasse foncière

Le territoire serait-il à un tournant de son histoire foncière ? La pénurie généralisée de m² et l’aubaine institutionnelle offerte par la création de la Métropole incitent les zones d’activité à se réinventer et à en finir avec le découplage travail-logement.

En mai dernier, un article paru dans La Provence a frôlé l’accident industriel dans les sphères de ceux qui surveillent l’attractivité du territoire comme les aiguilleurs du ciel scrutent le ciel.

Relayant les inquiétudes des syndicats, le média évoquait la possibilité que l’un des rares sièges sociaux de ce territoire (Haribo France) puisse déménager faute de pouvoir s’épanouir sur son site historique des Arnavaux où les odeurs de gélifiés aux fruits règnent depuis la fin des années 60.

« Nous sommes trop à l'étroit ici, diluait Jean-Philippe André, le président du directoire du siège français de l’Allemand. On explore plusieurs pistes, sur le territoire de la Métropole. On ne va pas partir à Paris ou ailleurs en France ».

Sollicité pour une réaction, Jacques Pfister, le président de la CCI Marseille Provence, avait alors posé : « Il est vrai que les grands sièges sociaux marseillais se comptent sur les doigts d'une main. Il est clair que depuis plusieurs années les investisseurs regardent Marseille. Il est tout aussi clair que les salariés sont moins enthousiastes. Il faut être attractif et se doter de moyens modernes et adéquats en matière de transports, de services et de logements. La Métropole est de mon point de vue une chance ».

On le sait depuis qu’Alvin Toffler l’a formalisé en … 1971 : « l’une des choses les plus improductives de l’économie est de déplacer chaque matin des millions de personnes vers des zones de travail puis chaque soir vers leur domicile ».

Passer de la simple réponse à des besoins à une grande stratégie foncière

Tout est dit ou du moins, c’est ce que n’ont cessé de relayer les représentants des pôles d'activités du territoire métropolitain réunis dernièrement à la CCI Marseille Provence pour échanger principalement autour de deux problématiques : la disponibilité du foncier dédié aux entreprises et l’accessibilité de ces sites (dont dépend en partie l’attractivité du territoire*).

Et tous veulent se saisir de l’aubaine institutionnelle (la création de la Métropole) pour qu'elle serve d'étançon à une « véritable stratégie d’accueil des activités économiques », intégrant les problématiques de transport, de logement et d’environnement. Bref, en finir avec la périphérie monofonctionnelle et son découplage travail-logement.

« Nous connaissons bien les zones d’activités de notre territoire, nous savons ce qu’il leur manque et où résident les problèmes. Il nous faut donc un schéma directeur à la bonne échelle des bassins de vie et d’emploi pour créer une cohérence globale entre les sites », amorce Guy Partage, président de Convergence 13, association qui veut être l’interlocuteur des pouvoirs publics pour bâtir ce « scénario de développement éclairé des zones d’activités ».

Pénurie généralisée de foncier économique

S’il n’est pas question d’un retour en centre-ville (la périphérie restera un territoire de localisation majeure pour une grande partie des activités économiques), se pose néanmoins la question de l’évolution urbaine de ces espaces et surtout, de leur capacité d’accueil :

« Sur le territoire, les zones d’activité s’étendent sur plus de 25 000 ha, soit près de 5 % de la superficie des Bouches-du-Rhône. 98 % des espaces sont aujourd’hui occupés et seulement 160 ha sont encore disponibles pour des implantations ou des extensions (du reste peu sur les espaces fortement demandés comme Nord de Marseille, Huveaune..., NDLR)On estime à 530 ha les besoins en foncier dans les 5 prochains années », diagnostique le président de l’association.

« L’enjeu est clairement celui du foncier économique », abonde Éric Ammar, vice-président de la CCI Marseille Provence en charge des PME et TPE qui, s’appuyant sur une étude produite par la Chambre (cf. Foncier économique : Il manque 750 ha à la Métropole Aix-Marseille Provence) indique : « il manque 1 500 ha de foncier industriels et commerciaux d’ici 15 ans. Ce sont dans ces espaces que se logent 24 000 entreprises, soit 45 % des emplois privés de la métropole, dont on connaît, nous employeurs, leur difficulté à se déplacer. On est conscient qu’il va falloir travailler de manière transversale et globale ».

« Elles doivent être reliées aux bassins d’emploi et d’habitat pour constituer une vraie valeur ajoutée en matière d’attractivité du territoire et mieux répondre aux exigences nouvelles des entreprises en matière d’environnement, d’accès routier, de connectivité, de logement des salariés et de transports en commun », signifie Johan Bencivenga, le président de l’UPE 13, qui réclame des solutions multimodales (transports en commun, voiture, parcs relais, déplacements piétonniers et cyclables) pour offrir « des réponses de porte-à-porte ».

Les habitants des quartiers nord, qui ne peuvent accéder facilement qu’à moins de 30 % des futurs emplois, tels que les planifient les documents d’urbanisme actuels des collectivités composant la métropole, apprécieront.

20 000 emplois en souffrance du simple fait de leur enclavement

L’état des lieux ante-métropolitain (autant dire celui d'aujourd'hui) est connu. Il est contenu dans l’un des 7 documents d’interpellation stratégique, somme de données et d’analyses thématiques produits par la mission interministérielle de préfiguration de la Métropole Aix-Marseille-Provence (cf. Livre blanc des transports) :

« 650 000 déplacements métropolitains par jour entre Marseille, Aubagne et Aix-en-Provence. Un taux de motorisation deux fois supérieur à la moyenne nationale. 300 euros par mois en moyenne dépensés par foyer pour les transports. Un bilan carbone catastrophique pour la métropole », épingle Guy Partage, qui s’étrangle : « les entreprises donnent au total 160 M€ via le versement transports. On devrait avoir pour ce prix des transports en commun irréprochables ».

Pour Vincent Fouchier, ex directeur de la mission interministérielle, qui a « accouché » de l’institution métropolitaine, « ne pas donner aux entreprises du secteur productif les possibilités de s’implanter, de se développer, de s’étendre dans des sites de qualité, bien connectés aux fonctions urbaines dont ils ont besoin, c’est se priver d’un potentiel de création de 20 000 emplois et mettre en danger plus de 40 000 emplois existants. »*

« Le foncier économique est comme l’or et le pétrole : on a déjà atteint le point d’épuisement (l’étude fait état d’un seuil de saturation de 85 % au sein des 260 zones d’activités, NDLR). On doit générer ou régénérer une offre. Et quand on regarde ce que l’on a en stock, dans les documents de planification, il nous manque la moitié du foncier nécessaire pour répondre aux besoins ».

Trouver environ 750 ha

Trouver environ 750 ha apparaît d’autant plus difficile que la (re)conquête se joue dans un contexte de compétition entre les différents usages et de pression foncière (valeurs supérieures à 60 € /m2) discriminant les opérations productives face au triptyque des activités plus valorisables mais aussi boulimiques en m2 (logements, bureaux, commerces).

90 % des espaces fonciers actuellement repérés comme pouvant constituer des réserves de long terme pour l’économie productive seraient contraints.

« Les obligations, et notamment les plans de prévention des risques industriels, technologiques ou naturels, sont de plus en plus contraignantes », explique François Garotta, président du parc d'activités de Gémenos (80 entreprises et 35 000 salariés), qui dans un environnement compliqué géographiquement, « n’a pas de perspectives de grand développement ». « On aimerait être consultés en amont et ne pas être mis devant le fait accompli. Au moins qu’on nous laisse au moins densifier l’existant ».

« On aimerait surtout que cette zone reste industrielle », explique pour sa part François-Xavier Dewavrin, vice-président de Vitropole entreprendre (385 ha, 700 entreprises et 15 000 emplois), donnant le sentiment que les arbitrages programmatiques sont souvent défavorables au secteur productif pour sa nuisance réelles ou supposée. « L’offre de bureau est désormais suffisante et on n’a même pas la demande pour remplir les 100 000 m2 qui sont ici et là. Il faut désormais organiser les parcs d’activités de façon à mieux répartir en veillant à ce que les entreprises contraintes par des PPRT et PPRI puissent se développer ».

Le représentant de Vitrolles souhaite également un remembrement des parcelles de façon à ce que les propriétaires (340 sur sa zone) puissent valoriser leur foncier et libérer des espaces pour l’implantation de nouvelles entreprises. « Notre offre est basée sur des terrains de plus de 10 000 m2 et l’on se rend compte que la demande porte davantage sur des espaces de 1 000 à 2 000 m2».

Stop au tout-extensif

Tous ont convergé pour rejeter en bloc la seule réponse « extensive » (création de nouvelles zones d’activités, la plus évidente a priori) pour privilégier la reconquête et la densification des pôles productifs existants (le coefficient d'occupation des sols constaté est inférieur en moyenne à 0,3).

Vincent Fouchier, qui estime que son livrable sur le « foncier économique » offre un quasi mode d’emploi pour mobiliser, reconvertir et aménager les centaines d’hectares nécessaires, défend une stratégie visant à densifier et revaloriser en même temps « dans une logique gagnant/gagnant » : « La Métropole nous permet de le faire grâce à sa fiscalité unifiée. La concurrence interne va être nettement réduite. On peut avoir une vision collective, c’est un énorme progrès potentiel », assure celui qui préconise une spécialisation a minima de façon à « marketer nos zones, ce qui aiderait le travail de l'agence de développemement économique Provence Promotion à l’international ».

Et maintenant ?

En attendant « de développer de nouvelles zones très coûteuses même si on en a besoin », indique très pragmatique Jean-Luc Chauvin, en campagne pour la présidence de la CCI Marseille Provence, « il faut mobiliser du foncier rapidement et pour ce faire, réinterroger la logique du zonage (le plan local d’urbanisme, par son zonage et son règlement, fixe la constructibilité, les usages possibles, NDLR) peut se faire dès cette année ».

Gérard Gazay, vice-président LR du Département et de la Métropole en charge du développement économique, et Pierre Grand-Dufay, président de la Commission économie et emploi à la Région, les ont visiblement entendus.

Le premier rappelle qu’il existe des outils d’urbanisme offrant un cadre et des moyens notamment pour définir d’autres conditions d’utilisation et préparer les nouveaux projets. À commencer par le ScoT, schéma de cohérence territoriale, dont la révision a été actée à l’occasion du dernier conseil de la Métropole. « Cela signifie concrètement que l’on va pouvoir dégager du foncier et mon rôle d’élu est aussi de faire bouger les règles administratives de façon à prendre en compte les priorités économiques ».

Pour le second, « le Schéma régional de développement économique, d'innovation et d’internationalisation (SRDEII) est l’endroit où tous ces sujets seront traités et partagés avec les acteurs économiques. Mon engagement, c’est a minima de vous informer, au mieux de faire de vous des contributeurs ». A condition de faire vite : il doit être voté à la fin de l’année.

Adeline Descamps

*Les principaux motifs d’insatisfaction exprimés par les entreprises relèvent directement ou indirectement de la question foncière : accessibilité difficile, offre d’accueil inadaptée (déficit de foncier disponible, faible qualité urbaine, services/fonctionnalités insuffisantes...) et contraintes dues aux conflits d’usages, notamment avec l’habitat.

 

Zones d'activité : Être exemplaires 

Les simili « États généraux » des zones d’activité ont aussi été le lieu d’expression de quelques démarches « exemplaires » selon les termes de Johan Bencivenga. Parmi celles-ci, le pragmatisme de Cap au Nord Entreprendre, association qui fédère 4 000 entreprises (70 000 salariés) des 13e, 14e, 15e et 16e arrondissements.

« Nous avons réalisé une étude sur la mobilité des salariés de nos adhérents. Il en est ressorti que 75 % d’entre eux utilisent leur voiture pour se rendre au travail et que les ¾ seraient prêts à prendre les transports en commun s’ils menaient à leur entreprise. Elle nous a surtout alertés sur la problématique du dernier km, celle qui va desservir les stations de métro ou de bus aux entreprises », expose François Ranise, pour qui le problème premier n’est pas celui du foncier mais de la mobilité des salariés.

Pour en venir à bout, le réseau a mis en place « Nord We Go », un service de navettes sur le modèle du ramassage scolaire destiné aux salariés pour rejoindre leur entreprise depuis une station de métro matin et soir. Après avoir élargi la boucle avec l’intégration d’autres parcours, elle prévoit d’initier en septembre un service de location de véhicules électriques pour les déplacements pendant les horaires de travail.

L’Arlésienne

La ZA de Saint-Martin-de-Crau ne fait pas partie de la Métropole mais à l’Ouest du département, la problématique du transport est criante. Après avoir essayé de mettre en place des transports dédiés pour les entreprises, l’opérateur Transdev a fini par jeter l’éponge à l’issue d’une expérience de quatre ans. « Nous sommes en train de recenser les horaires d’embauche et de débauche. On a un problème d’engorgement à l’entrée des zones logistiques », explique Jean-Michel Reuilly, président d’ECSMC (Entreprises et compétences de Saint-Martin-de-Crau). La superficie construite d’entrepôts est à ce jour d’un peu plus de 500 000 m2 et devrait atteindre le million d’ici deux à trois ans. Les voies routières ne sont pas adaptées. La problématique réside surtout dans les transversales Italie/Espagne. Peut-être qu’en 2020, 2025, 2050, l’Arlésienne sera réalisée », s'amuse-t-il. Sur l’axe Barcelone - Milan, les seuls kilomètres qui ne sont pas en autoroute correspondent à la traversée d’Arles. 

Smart Zone

Le pôle d'activités de Venelles (70 ha, 400 entreprises pour plus de la moitié ont moins de 3 salariés, 3 000 emplois) ambitionne de devenir une « smart zone ». Elle a mis en œuvre une application, interface qui permet à ses adhérents de communiquer en instantanée. Reste à mettre en œuvre une application de covoiturage pour les zones d’activités ...

Zone certifiée ISO 50 001

« On veut être une des premières zones à être certifiée ISO 50 001 », insiste Cécile Alvarro, qui consiste à mettre en œuvre un Système de Management de l’énergie (SMé), responsable Environnement et Risques BAL d’Athélia Entreprendre, site qui avait déjà planché sur la gestion collective des déchets et la mise en œuvre d’un PDIE. « Elle permettra de maîtriser sa consommation énergétique et réduire son impact environnemental. Nous embarquons 4 entreprises dans l’aventure également ».

 

 

 

 

 

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