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10.12.2015 - Territoire

SIMI : Euroméditerranée, marqueur de référence des investisseurs ?

Qu'ils soient en chantier ou à l'étape projets, les deux tiers des mètres carrés à sortir se situent dans le quartier d'affaires émergeant à Marseille. Les investisseurs restent rivés sur cette zone. Les acteurs du territoire étaient au SIMI à Paris pour présenter une offre foncière commune.

Depuis qu’ils ont éprouvé les bénéfices du jeu collectif, notamment à l’occasion de l’accueil en 2013 de l’événement culturel européen, les acteurs publics du territoire le réactivent dès qu’il s’agit d’attractivité. Tout comme pour le MIPIM (Marché international des professionnels de l'immobilier), le MAPIC (son pendant commercial), l’aménageur d’Euroméditerranée, la Ville de Marseille, le Port de Marseille-Fos, la Chambre de commerce et d’industrie Marseille Provence, la communauté urbaine Marseille Provence Métropole et l’agence de développement économique Provence Promotion ont partagé pour la première fois le stand B62 lors du SIMI, Salon de l'immobilier d'entreprise qui s'est tenu du 2 au 4 décembre au Palais des congrès à Paris. Avec en stock, une offre foncière et immobilière de 4 millions de m² de bureaux, 3 millions de m² en locaux logistiques et 3,3 millions de m² de commerces.

Circonstance bien heureuse, à l’occasion de ce même salon, BNP Paribas Real Estate a présenté sa dernière analyse du marché des bureaux en régions, plaçant Aix/Marseille sur le podium des 5 marchés immobiliers les plus dynamiques actuellement en France.

Encore loin derrière Lyon

Avec ses quelque 125 000 m² estimés cette année sur un total national de 1 235 000 m² placés, le troisième marché régional (derrière Lille mais en gagnant un rang par rapport à 2014) n’est pourtant pas à la hauteur de son poids démographique et reste loin de Lyon, qui devrait de nouveau approcher cette année les 240 000 m², légèrement au-dessus de sa moyenne long terme. Et si on extrait les quelque 40 000 placés en moyenne à Aix-en-Provence (l'activité est anecdotique sur les secteurs de Vitrolles et Aubagne et Fos est principalement animé par la logistique), le marché marseillais se retrouve au même niveau que des villes comme Montpellier, Rennes ou Strasbourg.

Aussi faudrait-il souligner qu’au sein du tandem Aix-en-Provence/Marseille, c’est la deuxième ville du département qui attire les entreprises privées internationales tandis que la capitale régionale « fonctionne principalement avec du public et du parapublic » (la communauté urbaine de Marseille et la Ville de Marseille ont signé par exemple les deux plus grandes transactions en 2014).

Néanmoins, c’est aux opérations réalisées dans la cité portuaire que le 3e marché régional français doit sa dynamique ces dernières années, et plus précisément, à son quartier d’affaires impulsé par la grande opération urbanistique Euroméditerranée où sont prévus à horizon 2020 « 1 million de m2 tertiaires, 4 500 entreprises porteurs de 35 000 emplois ».

Loyer qui tutoie les 300 €/m²/an

Que ses années soient bonnes ou mauvaises, invariablement, les professionnels de la place attribuent la performance ou contre-performance du marché aixo-marseillais au quartier d’affaires Euroméditerranée, devenu le marqueur de référence des investisseurs. La zone, où le loyer prime atteint désormais les 270 €/m²/an (notamment suite à la commercialisation de La Marseillaise où le loyer s’établit 300 et 320 euros €/m²/an), accapare depuis quelques années près de la moitié des placés.

Et quand le niveau de commercialisation n’est pas au rendez-vous, c’est d’abord au manque absolu d’offres à Euroméditerranée que les acteurs du marché régional (BNP Paribas Real Estate, DTZ, CBRE notamment) l’attribuent.

Si la bonne adresse marseillaise a longtemps été le secteur du Prado (qui attire entre 15 et 20 % du placement de bureaux mais où le stock « est de seconde main »), Euroméditerranée est bel et bien « the place to be » pour les utilisateurs comme pour les investisseurs (à noter la Tour La Marseillaise acquise pour 180 M€).

Mètres carrès directement absorbés 

C’est là que se porte la demande. Là que se situe l’offre neuve de qualité (60 % du stock de bureaux neufs). Là que se négocient les plus belles transactions. Là que les fraîchement sortis de terre sont immédiatement absorbés par le marché. Selon la règle propre au secteur : « L’offre appelle la demande », aime dire Stanislas Leborgne, directeur du développement Régions chez ‎CBRE.

Et donc, pas d’offre, pas de demande. Après deux années de hausse importante (+ 53 %), « l’offre immédiatement disponible à Marseille se stabilise depuis 9 mois autour de 143 000 m² », relève dans sa note Cushman & wakefield (passé récemment dans le giron de DTZ).

L’offre de bureaux neufs continue de reculer au 3e trimestre pour tomber à 31 500 (- 9% sur 3 mois) tandis que le stock de seconde main progresse d’année en année (112 000 ). Et de l’aveu unanime des professionnels, « l’état (d’obsolescence) d’une bonne partie du parc marseillais est tel qu’il restera définitivement hors champ ».

En attendant les prochaines livraisons ?

167 600 m² seront livrés dans les 10 principales métropoles françaises au cours de l’année 2015 (contre 224 500 m² en 2014) indique CBRE. 45 % verront le jour à Lyon. À Marseille, les livraisons devraient se limiter aux 23 000   achevés au 1er semestre 2015 et aux 1 500   attendus en fin d’année.

Pour récupérer du m² neuf, il faudra attendre : plusieurs opérations totalisant 92 000  , dont 45 % encore disponibles, sont en chantier pour une livraison entre 2016 et 2018 : la suite d’Euromed Center (immeubles « Calypso » début 2016 ; « Hermione » et Floréal » fin 2017), l’immeuble « Le Virage » sur le site du Stade Vélodrome (12 000 m² livrables mi-2016) et la très emblématique skyline « La Marseillaise » (23 820 loués sur les 35 000   prévus, dont 15 000 par la communauté urbaine MPM) attendue en 2018.

Sans compter les 80 000  ayant obtenu un permis de construire et attendant, pour la plupart, une pré commercialisation avant tout lancement. Mais qu’ils soient en chantier ou à l’étape de projet, les deux tiers se situent sur le secteur Euromediterranée.

Transfert francilien ?

« L’offre afflue. Il y a des immeubles neufs qui ont été livrés mais qui ont du mal à être commercialisés. La problématique est moins conjoncturelle que culturelle : faire sortir les entreprises du Prado et les faire venir à Euroméditerranée », explique Isabelle Labarthe, ‎directeur Grands comptes chez Cushman & Wakefield.

« La métamorphose urbaine n’a pas encore produit tous ses effets. On résiste encore au champ d’application de Lyon qui a généré, grâce à l’effet TGV, un transfert francilien. Le marché est offreur mais Marseille ne fait pas encore partie du palmarès des villes phares dans la mobilité des Franciliens : Toulouse, Nantes, et Bordeaux sont plus tentantes. Aussi, les prix de la zone ne permettent pas d’opérer ce genre de transfert ».

« Tous les ingrédients recherchés par les grands investisseurs sont ici »

Cette année, la grande animation restera donc la livraison du premier immeuble au nom marin (l’Astrolabe, 14 000 ) du projet Euromed Center, un ensemble de 4 immeubles totalisant 47 800 m² de bureaux, un hôtel 4* de 210 chambres sous pavillon « Golden Tulip » dont la livraison est prévue pour début 2016, un complexe cinématographique de 14 salles porté par la société de Luc Besson Europacorp, des commerces et 5 000 d’espaces verts.

De dernière génération, hyper connecté avec domotique et capteurs, intégrant toutes les normes de performance environnementale (notamment un raccordement à la boucle d’eau de mer Thassalia), le bâtiment, proposé à un niveau de loyer de 250 € HT/HC/m²/an, est occupé à 60 %, répond Olivier Estève, directeur général délégué de la Foncière des Régions qui porte le projet avec le Crédit agricole Immobilier.

Euromed Center doit être un des rares projets actuels à avoir été lancé en blanc (construction sans location ou vente préalable aux utilisateurs). « Le deuxième immeuble, Le Calypso, qui sera livré début 2016, est pré commercialisé à hauteur de 80 % », indique le directeur qui se dit confiant pour la suite en dépit de la concurrence, « les Docks, l’ancien siège de la SNCM, la tour la Marseillaise… mais l’EPA Euroméditerranée a su réguler l’offre pour éviter une concurrence sauvage. Il y a ici tous les ingrédients recherchés actuellement par les grands investisseurs : des transports en commun urbains, la connexion avec une gare TGV, des espaces de vie et …le soleil ».

Pour faire mentir Isabelle Labarthe, la MGEN (160 personnes), acteur de la protection sociale alors installé dans le 8e arrondissement de Marseille, a pris bail de 2 978 m² sur deux niveaux. « Notre décision reposait sur 3 critères : accessibilité des transports en commun, proximité des grands axes de transport et implantation près d’un centre de vie », confirme Frédéric Meslin, responsable des services généraux à la MGEN.

Imposer Marseille sur l'échiquier des métropoles attractives

« L’enjeu est de doper l’attractivité de Marseille en tant que destination affaires. Il y a une vraie demande du marché pour ce type de bâtiments à la fois des utilisateurs et des investisseurs qui y voient un engagement financier liquide et pérenne », conforte Jean-François Royer, directeur du développement d’Euroméditerranée, installé depuis septembre sur 2 165 au rez-de-chaussée et premier étage de l’immeuble.

« Mais au-delà, nous sommes dans un pan de ville labellisé EcoCité. L’idée est aussi d’attirer ici des entreprises de la filière verte et pourquoi pas, pour mettre en œuvre les produits et services qui auront incubé à Aix-en-Provence au Technopole de l’environnement de l’Arbois », souligne-t-il dans un bel élan métropolitain.

A.D  

Photo : ©Olivier Ouadah

Pourquoi vous implanteriez-vous à Euroméditerranée ?

Le directeur général délégué de Foncière des Régions est satisfait et sans doute rassuré : l’immobilier est un actif stratégique pour les entreprises.

La confirmation lui a été donnée par une enquête sur « Les attentes des dirigeants en matière d’immobilier tertiaire à l’échelle métropolitaine de Marseille » commanditée par la Foncière à opinionWay, qui a sondé 302 chefs d’entreprises locaux en octobre dernier.

Les résultats ont été délivrés à l’occasion de sa visite à Marseille le 27 novembre dernier sur le site de l’Astrolabe où un débat était organisé sur les attentes et perspectives des usagers « du bureau de demain »

Pour la moitié des dirigeants d’entreprises de l’aire métropolitaine de Marseille, l’immobilier constitue un maillon à part entière de leur stratégie. 62 % envisagent de consacrer autant, voire plus, de ressources financières ou humaines au poste immobilier.

Bien avant l'aspect économique (45 %), c’est l’accessibilité (61 %) qui constitue le premier critère de sélection dans le cadre de la recherche de nouveaux bureaux, avec la performance environnementale (36 %) et la « modernité » (25 %) (sans doute faut-il entendre flexibilité et modularité), presqu’à jeu égal avec le « bien-être » (26 %). 

Parmi les facteurs qui inciteraient à s’implanter au cœur d’Euroméditerranée, arrive en tête « la facilité d’accès et de stationnement ». Sont également plébiscités : « les partenariats, le développement d’opportunités, l’apport de nouveaux marchés » (41 %), « la visibilité ou le gain de notoriété » (36 %), ainsi que « la proximité d’acteurs économiques de référence » (30 %) et plus loin derrière, « La qualité des surfaces tertiaires » à 20 %.