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03.08.2015 - Si vous saviez...

Maranatha : À la tête d’un petit empire hôtelier

Le groupe marseillais, qui vante une nouvelle manière d’investir dans l’immobilier, a finalisé la plus importante acquisition jamais réalisée. Six établissements de luxe et 500 chambres pour une opération estimée à 350 M€.

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En 15 ans, la marque ombrelle derrière laquelle se cache un parc d’hôtels aux adresses renommées, sera parvenue à se constituer un petit empire hôtelier d’une cinquantaine d’établissements, employant 1 200 personnes dont 85 au siège marseillais, pour un chiffre d’affaires de 60,2 M€ en 2014. Selon le dernier classement établi par le cabinet spécialisé MKG Hospitality, l'entreprise marseillaise s’impose désormais comme le 13e groupe hôtelier français.

Boulimie d’acquisitions

Ces quatre dernières années, le tempo a changé pour le gestionnaire d'hôtels, qui a multiplié les acquisitions et monté en gamme en raflant quelques établissements de prestige au nez et à la barbe d’investisseurs qataris et de fonds d'investissements américains. De ses emplettes effectuées jusqu’en 2012 sur un positionnement de 2 et 3*, Maranatha, nom qui tirerait son origine de l’Évangile et signifierait « esprit », a depuis majoritairement conclu des transactions de 4 et 5*. Parmi ceux-ci, de grands crus : Grand aigle hôtel**** à Serre-Chevalier, Grand hôtel du Midi**** à Montpellier, Jules César - MGallery***** à Arles, Sofitel Le louise***** à Bruxelles, Royal ours Blanc**** à l’Alpe d’Huez, L'aigle des neiges**** à Val d’Isère, Mas des herbes Blanches***** à Gordes, Dolce Frégate Provence**** à Bandol, Astor Saint-honoré**** à Paris. Aujourd’hui, le luxe pèse majoritairement dans son offre.

Face à Swiss Life et plusieurs fonds du Golfe

Fin juillet, conformément à son annonce en avril, Olivier Carvin, le président de Maranatha Hôtels, a finalisé l'acquisition auprès de la famille Leroy, des murs et fonds de commerce de l’enseigne Hôtels du Roy, un portefeuille de six établissements de luxe, dont cinq à Paris (Hôtel California, Résidence du Roy et Royal Hôtel, près des Champs-Elysées, Hôtel Pont Royal, à Saint-Germain des Près, qui abrite l'Atelier de Joël Robuchon, Royal Saint-Honoré, près de la place Vendôme), et un à Nice (La Pérouse), soit au total près de 500 chambres, l'ensemble valorisé autour de 350 M€.

Le groupe marseillais, qui a emporté la mise face à Swiss Life et plusieurs fonds souverains du Golfe, signe ainsi la plus importante opération jamais réalisée à ce jour. En mars, avant cette opération et sur la base de 39 hôtels, KPMG le valorisait à 218 M€.

Pas une success story

Si cette ascension s’apparente à une success story, le dirigeant, expert-comptable de formation et très discret jusqu’il y a encore récemment, peaufine pourtant depuis quelques années un nouveau modèle basé sur ce que vend la signature commerciale du groupe : « Une nouvelle manière d’investir dans l’immobilier ».

L’entreprise achète des hôtels à fort potentiel de valorisation, y effectue si besoin de lourdes rénovations, et en assure la gestion avant de les revendre au bout de 7 ans. Olivier Carvin, à la présidence depuis juin 2011, ne veut pas être associé à un promoteur ou à un investisseur. Il revendique « un positionnement d’exploitant-gestionnaire qui acquiert des établissements de 50 à 80 chambres positionnés sur le segment charme et caractère ».

Rentabilité à 7 %

Pour ce faire, le groupe a deux recours : l’épargne publique (ticket d'entrée à 15 000 €) complétée par des emprunts bancaires (à hauteur de 40 % du prix d’acquisition, dette remboursée par l’exploitation) via ses véhicules d’investissement Finotel Premium (clôturé en juillet 2014) et Finotel 2. L’autre levier est son Club Deal, qui s’adresse à des investisseurs plus aguerris avec un montant minimal de souscription à 100 K€.

La piste aux étoiles

Comment assurer cette rentabilité ? En donnant simplement de la valeur au portefeuille et en optimisant l’exploitation, recettes qui se soldent souvent par le gain de quelques étoiles impactant de fait le prix de la chambre.

Ainsi, le groupe a injecté 2,5 M€ dans la rénovation du Grand Hôtel du Midi à Montpellier, distingué en juin denier par une quatrième étoile. 50 M€ sont par ailleurs pévus pour la rénovation prochaine de quelques établissements, notamment 15 M€ pour le 4* Dolce Frégate dans le Var et 12 M€ pour le 5* Mas des Herbes Blanches dans le Vaucluse.

Nouvelle opération à 400 M€ ?

Maranatha, qui a levé autour de 200 M€ via ses outils d’investissement, envisage à court terme une nouvelle opération et à l’étranger, où il ne possède à ce jour que deux établissements, en Suisse et en Belgique. Il s’agirait d’une nouvelle transaction d’envergure (autour de 300 à 400 M€) en Italie et en Espagne.

Pour Olivier Carvin, le potentiel de son groupe, qui a accueilli l’an dernier à la tête opérationnelle, Loïc Fauchille, l’ex patron du Sofitel Vieux-Port, demeure localisé à Paris. 

Actifs parisiens très prisés

« Chaque année, 150 hôtels se vendent sur la région parisienne. La pression hôtelière y est forte en raison de la sous-capacité hôtelière et de l’impossibilité de construire. Paris affiche le taux d’occupation le plus élevé des capitales européennes, autour de 80 % (entre 15 et 23 points de mieux par rapport aux plus grandes villes de France, NDLR). La capitale représente près de 20 % de l'ensemble des nuitées dans l'Hexagone mais seulement 8,8 % des hôtels français. 80 % de la demande en hôtellerie 3 à 5 étoiles est de surcroît générée par la clientèle étrangère », détaille-t-il. Pour toutes ces raisons, « les grands investisseurs privés affichent un engouement certain pour les hôtels parisiens, tant pour la qualité de ses actifs qu’en raison de la situation concurrentielle très favorable à l’offre. »

Sur l’efficacité de son modèle, les investisseurs et épargnants devraient être rapidement fixés : le groupe va prochainement céder l’un des premiers hôtels acquis par son groupe. Un investissement de 200 000 euros dont il compte bien en tirer 1 M€.

A.D