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27.07.2017 - Port de Marseille

J1 : Entre ce qui est strictement exigé et formellement exclu

L’annonce ce 28 juin du lancement de l’appel à projet international concernant le site portuaire emblématique du J1 n'est pas une révélation. Il avait fait l'objet d'une conférence de presse en octobre dernier. Hors normes pour autant...

 
 

« Une adresse incontournable, une âme, un rendez-vous unique, osez Le J1 » vante le film qui sert de support à l’appel à projet. Il faudra aux soumissionnaires plus que de l’audace pour insuffler une seconde vie à ce site emblématique de bord de mer et beaucoup de créativité pour emporter l’adhésion des membres de deux jurys distincts.

L’annonce ce 28 juin du lancement de l’appel à projet international concernant la halle J1* – un bâtiment de « structure Eiffel » réalisé en 1920 non classé juridiquement « monument historique » mais sur une « emprise foncière dans un périmètre classé remarquable » -, n’est pas une révélation. L’essentiel de cette nouvelle étape dans la requalification du littoral portuaire phocéen, particulièrement visible grâce aux grands gestes architecturaux mis en œuvre dans le cadre de Marseille, Capitale européenne de la Culture, avait été dit à l’occasion d’une conférence de presse en octobre dernier (cf. J1 : Vers une ville définitivement poreuse ou presque ?).

Le port de Marseille, en tant qu’aménageur, avait alors amorcé avec ses partenaires, dont les collectivités territoriales » (Région, Département, Ville, Métropole, Euroméditerranée…), l’écriture du contenu, ses principes directeurs, ses objectifs, ses exigences…

Et entre octobre et aujourd’hui, les orientations n’ont pas changé dans ce qui est strictement exigé et formellement exclu par les commanditaires.

 

Hors normes

 

 

Tout est hors gabarit dans ce dossier. Hors normes, les dimensions de l’emprise du site auquel il faut donner un devenir :  un bâtiment surmonté d’une verrière métallique, de 22 000 m2 sur trois niveaux, de 23 m de haut et 260 m de long, avec 16 500 m2 de terre-pleins, 150 m de linéaires de quais autour du bâtiment, un plan d’eau de 4 000 m2 et optionnel, un linéaire de 700 m sur la partie sud de la digue du large.

Hors sol par son emplacement géographique : en surplomb de la rade de Marseille, à mi-chemin entre le MuCEM et les Terrasses du port, dans le périmètre du quartier d’affaires Euroméditerranée, à quelques encablures des équipements culturels et commerciaux (Mucem, Villa Méditerranée, Regards de Provence, Voûtes de la Major, Silo, Terrasses du Port, Les Docks…) qui participent de la requalification du front de mer.

Hors cadre traditionnel par les contraintes liées à son environnement : « être compatible avec les activités portuaires du port (accostage, embarquement, débarquement de ferries, de navires de croisières…) et avec la circulation de l’entrée du port à la passe sud », insiste Christine Cabau-Woehrel, la présidente du directoire du Grand port Maritime de Marseille (GPMM).

Si le projet a été rendu possible par la réorganisation des terminaux à passagers qui visera à horizon 2020-2021 à transférer l’ensemble du trafic de passagers** à l’international vers le terminal du Cap Janet, le port maintiendra à cet endroit les terminaux corse et de croisière.

 

Qu’est ce qui est strictement exigé ?

Jean-Marc Forneri, le président du conseil de surveillance du GPMM ©GPMM

Le futur J1 devra loger un projet d’envergure internationale, « multi-filières », « pluridisciplinaire », « innovant », qui participe au « rayonnement du port et de la ville », avec « une identité architecturale forte » et dans le respect de sa dimension maritime. Enfin, les nouvelles activités qui y seront installées devront générer des recettes pour le GPMM (le foncier représente actuellement environ 20 % de ses recettes contre 80 % pour les recettes portuaires).

« Nous serons très exigeants sur le caractère prestigieux du site », appuie Jean-Marc Forneri, le président du conseil de surveillance du GPMM, qui attend beaucoup de l’intelligence des candidats. Le J1 doit être un autre « objet-phare », en contrepoint du Mucem. « Aucune ville de Méditerranée ne dispose d’une façade de cette qualité aménageable » .

 

Qu’est ce qui est proscrit ?

 Les autorités portuaires ne veulent pas avoir à discuter avec x interlocuteurs. « On veut négocier avec un unique porteur de projet qui coordonne les candidatures d’un hôtelier, d’un architecte de renom, d’un spécialiste du réceptif, de l’immobilier commercial…etc. Il ne s’agit pas d’avoir 200 candidatures. Les enjeux financiers sont élevés donc on veut des gens qui aient des garanties de financement ».

Il l’a déjà eu l’occasion de le dire précédemment à la presse et le répète donc : pas question d’établissements de nuit, exit donc les casinos, discothèque, salles de jeux… Mais pas davantage, de projets « exclusivement bureaux, ou exclusivement tournés vers les loisirs ou exclusivement commerciaux ou exclusivement habitation ». Avec toutefois une exception à la règle sur le logement : les projets comprenant une part de résidence hôtelière haut de gamme peuvent être envisagés.

« On ne fera pas un Miami sur Méditerranée. On attend des projets agrégeant des activités de nature industrielle, commerciale, hôtelière, culturelle, de loisirs et éducative. À l’image de ce qui s’est fait sur certains quais historiques d’Istanbul », illustre Jean-Marc Forneri, qui ne dédaignerait un équivalent de la Halle Freyssinet (Station F inaugurée cette semaine) pour « attirer à Marseille des jeunes pousses de l’Internet du monde entier ».

Les partenariats privé-public ne pourront pas non plus être envisagés, « notamment pour des raisons juridiques et des contraintes portuaires ». La négociation s’appuiera donc sur une location long terme (Convention d’occupation temporaire, COT) qui pourra aller jusque 70 ans, selon la taille de l’investissement que le président du conseil de surveillance jauge entre 100 à 200 M€.

 

Quelles seront les recettes générées ?

Quant aux recettes attendues, le président du GPMM répond en biaisant : « opter pour n’importe quel établissement de nuit aurait été plus facile. Le critère financier sera important mais pas le seul déterminant. On ira vers le projet le mieux disant financièrement et le plus qualitativement ».

Il se limite à indiquer que « la redevance sera composée de 3 segments : un droit d’entrée, un loyer fixe et un loyer variable indexé sur les activités économiques installées dans le J1 ». Les recettes doivent permettre au port de Marseille, dont le statut juridique est un EPIC (et non une structure publique à dotations), d’investir dans ses infrastructures portuaires.

Avis aux candidats : la clôture est prévue le 15 novembre 2017 (16 h). D’ici mars 2018, trois ou quatre candidats seront retenus pour des négociations plus exclusives. L’offre finale est escomptée pour l’été 2018 de façon à désigner le lauréat avant la fin de la même année. Ils seront ensuite départagés par un jury international composé de personnalités d’horizon divers (il est question d'un grand écrivain de la Méditerranée, d'un économiste, d'un plasticien marseillais, de chefs d’entreprise ...).

 

 

Plus loin dans l'ouverture du port à la ville ?

« On va participer au jury : on a toutefois hésité entre s’associer au projet ou faire partie du jury », confie pour sa part Jean-Claude Gaudin, qui apparaissait aux côtés du port sur l'invitation de la conférence de presse. Ce qui a généré des « humeurs » de la part du Département et de la Région. Les deux collectivités, aussi membres du conseil de surveillance du GPMM, « ont été étroitement associées aux travaux préparatoires de l'appel à projet » a voulu éteindre la polémique Jean-Marc Fornieri.

Le sénateur-maire de la ville, qui ne voit aucune dissension avec les autres collectivités « puisque nous sommes dans un alignement des planètes », voit dans la reconversion de la friche la concrétisation d’une « vision partagée de la valorisation des espaces portuaires » amorcée avec la signature de la charte Ville-GPMM (qui doit être relayée par une charte Métropole-GPMM) et « une nouvelle étape pour compléter la profonde métamorphose de ce quartier, qui est déjà une réussite tant au niveau portuaire, touristique, culturel, qu'urbain».

Il élargit encore le compas et évoque « d’autres projets communs » : « Je pense au master-plan d’aménagement et de développement (confié à l’agence d’urbanisme néerlandaise KCAP, laquelle avait planché sur le diagnostic en 2013, Ndlr) sur lequel nous allons nous pencher avec l’ensemble de nos partenaires (il appuie sur le fusain), Département, Région et Euroméditerranée. Il s’agit de définir les grandes orientations qui concernent tout l’espace digue du secteur de la « grande Joliette ». Il s’agit de dessiner la physionomie de ce kilomètre de linéaire une fois le transfert des trafics internationaux au Cap Janet en 2020.

 

Second appel à projet

Jean-Marc Forneri l’avait aussi indiqué lors de la conférence de presse d’octobre. Le GPMM initiera un second appel à projet d’ici fin 2017 - début 2018 portant à terme sur l’aménagement de la totalité des bassins Est.

« Il vise à recruter un grand urbaniste pour nous accompagner sur des options d’aménagement concernant ces 400 ha qui vont du J1 à L’Estaque, toujours dans la limite de la compatibilité avec les activités portuaires », insiste l’énarque qui fut conseiller auprès d'Édouard Balladur, alors ministre des Finances.

À ce propos est évoquée l’extension des Terrasses du Port. Mais, désamorce-t-il, « cela ne signifie pas nécessairement des activités commerciales ». Et de citer en exemple des parcs de loisirs indoor. « On a été approchés par des gens qui ont des idées ».

Mais le président de Aix-Marseille Provence Métropole voit plus loin encore et « pense » aussi aux 600 ha de Piicto (plate-forme industrielle et d'innovation Caban-Tonkin qui vise à accueillir des projets autour de l’écologie industrielle et d’économie circulaire sur la zone industrialo-portuaire à Fos-sur-Mer).

« Il s’agit de trouver un nouvel équilibre relationnel entre le port et la Métropole, qui doit favoriser dans les meilleurs délais son développement économique, industriel, tertiaire et touristique ».

Jean-Marc Forneri, qui fut élève du professeur d'histoire Gaudin, annonce à ce propos la création dès la rentrée 2017 d’un groupe de travail commun en vue de définir un schéma d’aménagement partagé afin de faciliter l’implantation d’industries et de projets nouveaux sur la zone.

 

Adeline Descamps

 

*ensemble en béton armé édifié par la chambre de commerce et d’industrie de Marseille dans l’entre-deux-guerres, pour constituer la gare maritime de la Joliette.

** une fois les accès routiers réalisés depuis la ville, un chantier sous maîtrise d'ouvrage de Métropole avec des financements du Contrat de plan Etat-Région

 

 

Deux jury, un calendrier serré

15 novembre 2017 : remise des offres initiales

Mars 2018 : sélection de trois ou quatre offres

Été 2018 : remise des offres définitives

Fin 2018 : jury international pour une désignation définitive

2019-2021 : études, autorisations, travaux

2021 : Livraison

 

Le règlement complet est téléchargeable à l’adresse suivante : www.osezlej1.fr