Menu principal

12.04.2017 - Droit de préemption

Quelle ingénierie mobiliser pour redynamiser les cœurs de ville ?

Quels sont les outils dont disposent les collectivités pour préserver le commerce de proximité en ville ? Le droit de préemption commerciale, plusieurs fois remanié par des lois successives, en est un. Intéressant mais complexe. À manier en toute(s) connaissance(s).

Mots clés : 
Imprimer cette page

Pensé pour être un outil permettant de préserver une offre commerciale de proximité, notamment dans les centres villes, et par extension, un moyen de lutter contre la dévitalisation des cœurs historiques, la préemption commerciale est un droit reconnu aux municipalités par l’article n°58 de la loi du 2 août 2005 en faveur des PME (dite loi Dutreil).

Les communes disposent ainsi de la possibilité, dans un périmètre arrêté, d’acquérir de façon prioritaire des fonds commerciaux ou artisanaux, des baux commerciaux et les terrains de plus de 1 000 m2, dont les propriétaires ont décidé la mise en vente.

Depuis, il a été refondu, dans le cadre de la loi du 18 juin 2014 relative à l’artisanat, au commerce et aux très petites entreprises, notamment pour pallier certaines difficultés de mise en œuvre (le délai des deux ans imparti pour retrouver un repreneur était une des dispositions, qui dans la pratique, se révélait inadapté par exemple).

 

Combiner les dispositifs

Parmi les nouvelles mesures introduites par la nouvelle législation, le délai pour trouver un repreneur a été porté à trois ans en cas de mise en location gérance. Aussi, la collectivité a désormais la possibilité de déléguer l’exercice de son droit à un établissement public ou à un concessionnaire (comme l'établissement public de coopération intercommunale (EPCI) dont elle fait partie, ou une société d'économie mixte, ou e concessionnaire d'une opération d'aménagement ou encore le titulaire d'un Contrat de revitalisation artisanale et commerciale - CRAC). Bref, il n’est plus du ressort exclusif de la commune.

Par ailleurs, rien n’interdit aux collectivités, disposant de « quartiers prioritaires » tels que définis par la politique de la ville, d’exploiter les possibilités offertes dans ce cadre en faveur des activités économiques de proximité. Elles doivent, pour cela, correspondre à un certain profil : un fort taux de vacance commercial (environ 25 %), une tendance à la mono activité ou au commerce communautaire, et un appareil commercial vétuste. À ce titre (et ce jusqu’au 31 décembre 2020), les entreprises peuvent bénéficier d’exonérations fiscales, notamment la cotisation foncière des entreprises (CFE) et la taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB) pour les très petites entreprises (moins de 11 salariés et un chiffre d’affaires annuel ou un total de bilan n’excédant pas 2 M€), implantées dans les périmètres prioritaires, déjà existantes ou en création.

 

Opportunité de la cohérence

Plus connu, le FISAC (Fonds d'intervention pour les services, l'artisanat et le commerce), qui peut subventionner des actions à hauteur de 20 et 30 %, reste à ce jour un outil assez utilisé dans le cadre de la revitalisation de ces villes.

Il a également fait l’objet d’un toilettage, qui ne fait pas que des heureux d’ailleurs chez les élus, que rebute la logique d’appel à projets (jusqu’à présent, le FISAC était basé sur une approche de guichet). La procédure rénovée a toutefois instauré un ciblage territorial plus pertinent, incluant aussi les quartiers prioritaires de la politique de la ville.

Toujours dans le cadre de la réforme de la « géographie prioritaire », il y aussi la possibilité d’actionner l’établissement public national d’aménagement et de restructuration des espaces commerciaux et artisanaux (EPARECA), qui peut se substituer aux acteurs privés défaillants dans le cas de centres commerciaux dégradés. C’est aussi l’opportunité pour les collectivités locales, porteuses par exemple d’un nouveau projet urbain, de repenser la zone à revitaliser en cohérence avec la nouvelle dynamique. 

 

Nombreux indicateurs

Si des outils existent, la procédure du droit de préemption peut s’avérer complexe sur le plan juridique (cahier des charges de rétrocession strict) et parfois lourde financièrement (le coût de rachat et de portage est souvent élevé pour une collectivité).

Par exemple, la collectivité doit rédiger un projet de délibération à soumettre à son conseil comprenant un projet de périmètre et un rapport d’analyse commercial, lequel doit renseigner de façon détaillée de nombreux indicateurs (nature d’activités, diversité de l’offre, niveau de gamme, achats courants ou occasionnels, type d’enseignes, taille des surfaces de vente, coût des loyers, taux de vacance, …).

Tout cédant doit déposer, sous peine de nullité de la vente à venir, une déclaration préalable de vente auprès de la mairie qui a 2 mois pour préempter et deux ans (trois ans en cas de location-gérance) pour rétrocéder le fonds ou le bail à une entreprise. La préemption induit en outre la reprise de l’activité et donc des salariés le temps, pour la municipalité, de retrouver un repreneur, ou la gestion d’une cessation d’activité.

 

Ingénierie nécessaire

La CCI Marseille Provence, qui accompagne les collectivités sur ces sujets (ingénierie dans l’établissement du rapport d’analyse, étude de potentiel commercial, accompagnement dans le développement et la recherche d’investisseurs, repreneurs…), émet rarement sur les projets de préemption des mairies un avis (qui reste toutefois consultatif) défavorable, même s’il est très souvent assorti de recommandations : étendue périmètre, choix du merchandising, cohérence de l’offre et des outils réglementaires à mettre en œuvre, portage financier, professionnalisation des repreneurs de locaux préemptés notamment via les dispositifs Esprit Client et Commerces connectés.

Toutefois, elle pointe surtout l’utilité de cet outil « en tant qu’observatoire des cessions reprises et de mise en relation entre cédants et repreneurs pour réorienter sur le type d’activité recherché et plus exceptionnellement, pour préempter ».

 

A.D

Lire sur ce sujet notre enquête : Le sursaut des villes moyennes

 

 

 

Textes de référence

 

Décret n° 2007-1827 du 26 décembre 2007 relatif au droit de préemption des communes sur les fonds de commerce, les fonds artisanaux et les baux commerciaux

 

Décret n° 2008-1470 du 30 décembre 2008, les dépenses afférentes aux intérêts des emprunts contractés par les communes pour l’acquisition de fonds artisanaux, de fonds de commerce, de baux commerciaux ou de terrains destinés à l’aménagement commercial peuvent être prises en charge par le FISAC dans la limite de 50 % de leur montant.

Lorsque le droit de préemption est exercé dans les zones franches urbaines et dans les zones urbaines sensibles, ce taux est porté à 80 %.

 

Articles L124-1, 124-2, 124-3 du code de l’urbanisme modifié par : la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014 - art. 17

 

Articles R. 214-18 et R. 214-19 du Code de l'urbanisme

 

Décret n° 2015-914 du 24 juillet 2015 modifiant certaines dispositions du Code de l'urbanisme relatives au droit de préemption des communes sur les fonds artisanaux, les fonds de commerce, les baux commerciaux et les terrains faisant l'objet de projets d'aménagement commercial,

 

 

Pour toute information sur ce dossier

Appelez le 0 810 113 113

 

 

 

Actualité(s) liée(s)

Voir toutes les actualités