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11.12.2017 - Aménagement urbain

Ambition Centre-ville : voilà un plan qui ne manque pas d'ambition(s)

La Ville de Marseille, le Département des Bouches-du-Rhône et la Métropole ont rendu leur copie pour restaurer le centre historique de Marseille, qui n’est pas épargné par le phénomène national de dévitalisation des cœurs de ville. Stratégie globale, approche pragmatique, traitement transversal...

 

 

Lors de la conférence de presse le 8 décembre pour présenter le projet « Ambition coeur de ville »

 

Voilà un plan qui ne manque pas d’ambition(s). C’est du moins ce qui ressort de la présentation le 8 décembre d’une stratégie et vision communes, portées par le Ville de Marseille, le Département des Bouches-du-Rhône et la Métropole Aix-Marseille Provence/Conseil de territoire Marseille Provence, pour venir à bout d’un phénomène qui n’épargne désormais plus aucun centre-ville de France* (ni ailleurs, l’Allemagne et le Japon le sont davantage) : la déshérence commerciale des hyper-centres, victimes de leur ancienneté et de leur inadéquation aux nouveaux modes de consommation plus connectés et interactifs.

Les diagnostics ont été maintes fois dressés et la situation a fait l’objet de multiples rapports, dont le dernier en date, un pavé de 471 pages produit par l'Inspection générale des finances (IGF) et le Conseil général de l'environnement et du développement durable (CGEDD). Cette autopsie d’une précision chirurgicale sur la dégradation à l'œuvre met surtout le doigt sur un autre cercle vicieux : passé un certain seuil de destruction d’activités commerciales, la crise des centres-villes s’auto-entretiendrait : démographie moins dynamique, vacance des logements, forte hausse du chômage, chute des prix de l’immobilier et dégradation du patrimoine privé.

Les causes sont connues, multifactorielles. À l’évidence, le phénomène de périurbanisation résidentielle et commerciale en est une (en 2016, les surfaces commerciales se sont néanmoins encore étendues de 22 %, à 90 % dans les zones en périphérie). À cela s’ajoutent les carences des transports en commun, les tarifs souvent rédhibitoires du stationnement, les contre-effets du e-commerce …

 

Temps de latence

Pas récent, le phénomène a longtemps été abordé de façon biaisée en France (faisant de la crise économique une cause, et du retour de la croissance, l’horizon de stratégies d’intervention) avant d’être mis sérieusement à l’agenda de la plupart des villes.

À Marseille, qui n’est pas, contrairement à ses homologues, abritée par le parapluie métropolitain, les autorités locales croient encore à l’identité et facture de la ville pour redevenir des oasis pour les chalands.

« Le centre-ville est le cœur battant de Marseille : riche d'un patrimoine historique et urbain remarquable, il représente le premier pôle commercial de la Métropole. Il constitue aussi un enjeu fort en termes d'image, de rayonnement et d'attractivité, économique, touristique, culturelle ou résidentielle », rappelle Jean-Claude Gaudin, lors de la présentation d’un plan-guide de quelques 75 pages aux 50 fiches « d’actions concrètes » suivant cinq axes d’actions prioritaires : espace public, qualité de vie, sécurité, économie et commerce, logement et habitat, culture et animation.

Une approche transversale et une ambition « assumée » qui rendront heureux Jean-Luc Chauvin, président de la CCI Marseille Provence.

Les deux hommes intervenaient aux côtés de Martine Vassal, la présidente du Conseil départemental** et première vice-présidente de Aix-Marseille Provence Métropole et de Jean Montagnac, maire de Carry-le-Rouet et président du Conseil de territoire Marseille Provence (bras armé de la Métropole pour la mise en œuvre). Mais c'est l'élue départementale qui a sorti le carnet de chèque – 100 M€ sur trois ans + 32 M€ supplémentaires en délibération lors du prochain conseil -, pour financer notamment des programmes de réaménagement de voiries, de ravalement de façades, de requalification de l’environnement urbain …

Aux premiers rangs – tout un symbole – tous les élus en charge des délégations concernées par ce sujet éminemment transversal : Solange Biaggi (commerce), Laure-Agnès Caradec (urbanisme), Didier Parakian (Économie), Monique Cordier (espaces naturels, parcs et jardins), Dominique Vlasto (tourisme), Marie- Louise Lota (emplacements publics), Gérard Chenoz (attractivité). Ainsi que les maires du périmètre concerné, Sabine Bernasconi (maire du 1er secteur de Marseille), Yves Moraine (maire du 4ᵉ secteur de Marseille).

 

Aux premiers rangs – tout un symbole – tous les élus en charge des délégations concernées par ce sujet éminemment transversal

 

« Un plan pour le centre-ville : enfin ! »

« Un plan pour le centre-ville, j’ai envie de dire : enfinLes chefs d’entreprises, les amoureux de cette ville, les usagers, les consommateurs et les acteurs de ce cœur de ville se félicitent naturellement de cette nouvelle ambition assumée », a ponctué le représentant des entreprises et commerces Jean-Luc Chauvin, saluant « l’approche pragmatique avec des actions concrètes, chiffrées et phasées par un calendrier de livraison et surtout la logique de traitement de fond : cadre de vie, espace public, propreté, habitat, logement et l’animation ».

Le sujet est bien là : renverser le cours des choses est possible à condition d’y appliquer un traitement global de fond, au-delà de la seule problématique du commerce, intégrant simultanément un ensemble d’enjeux : fonciers et immobiliers, déplacements, habitat et logement, activités dites de « centralité » (culturelles, touristiques, loisirs, services publics…).

Un changement de paradigme, enfin ? La sécurité (15 M€ doivent être investis dans le maillage des caméras de vidéo-protection d’ici à 2020) et la propreté (la Métropole a renouvelé à cet effet ses marchés avec des obligations de résultats en termes de collecte et de propreté) apparaissent dès lors plus comme des prérequis essentiels, mais pas comme des solutions-miracles pour requalifier un centre-ville.

Le président de la CCI Marseille Provence, laquelle a habillé depuis quelques jours sa façade d’un « Centre-ville, tu es l’amour de ma ville », croit aussi à la signature de l’hyper-centre comme vitrine : « Les grandes métropoles internationales qui comptent sont celles qui ont toutes des centres-villes dynamiques, où le commerce, la culture, l’art, le tourisme, forment une offre cohérente et attractive ».

Il en veut pour preuve l’engouement suscité par l’inauguration de la rue Paradis requalifiée : « Quand on crée les conditions, il y a une réappropriation de l’espace public par les usagers ».

 

Lors de la piétonisation du Vieux-Port à l'occasion de l'inauguration de la rue Paradis requalifiée ©DR

 

Attractivité et qualité de vie pour restaurer la chalandise

Pour redonner de solides raisons aux habitants de revenir flâner en centre-ville et aux investisseurs d’envisager de nouveau l’implantation en centre-ville (les conditions économiques actuelles les orientant plutôt en périphérie), le plan d'action « coconstruit avec les représentants des habitants, des commerçants, des acteurs économiques, les associations, les CIQ » (insiste Jean-Claude Gaudin), mise sur le renforcement du cadre de vie  - « un centre-ville mieux sécurisé, qui laisse plus de place aux piétons et aux vélos, où il est agréable de déambuler » (dixit Martine Vassal), un environnement valorisant et une offre tertiaire et commerciale adaptée.

« Devenir un lieu d’exception, attractif et qualitatif » commence par un traitement de l’espace public, est-il indiqué, en donnant la priorité aux déplacements piétons, en développant les alternatives à la voiture, en gérant la livraison (de façon intelligente et mutualisée), et le stationnement (toujours trop cher et souvent trop rares).

Sur la redéfinition de la politique tarifaire de stationnement, que les commerçants appellent de tous leurs voeux, le maire des 6e et 8e arrondissements Yves Moraine explique qu’« à l’expiration chaque DSP, le cahier des charges établi par la Métropole demandera des tarifs modulables en fonction des moments de la journée ou les jours de la semaine, comme c’est déjà le cas du côté des plages Borély, avec des tarifs moins chers l’hiver que l’été. On peut aussi imaginer des tarifs très attractifs la nuit pour les résidents. On travaille également sur un stationnement plus intelligent, avec une place qui a trois usages selon la journée, le matin pour les livraisons, l’après-midi pour les clients des commerces, et le soir et la nuit pour les résidents ».

Mais il sera aussi question du nombre de toilettes publiques à proximité des lieux emblématiques et des parcours urbains identifiés, dira très sérieusement Jean Montagnac qui évoque 40 équipements d’ici 2019 et 60 d’ici 2020 (la ville aura investi 5 M€ sur 8 ans quand même !).

 

 

97 M€ d’investissements dans la requalification des voiries

« L'élément moteur de la redynamisation reste l'investissement privé », défend encore Jean-Claude Gaudin, qui voit un retour de confiance dans l’implantation de « l'hôtel 4* sur l'îlot des Feuillants qui ouvrira en 2019, du complexe de cinéma Artplexe, dont le chantier débutera début 2018 en lieu et place de la mairie de secteur relogée sur la Canebière, du Groupe Virgil qui investit 50 M€ sur la rue Saint Ferréol, de Post-Immobilier qui rénove en profondeur l'ancienne Poste Colbert pour accueillir 450 agents, et valorise l'immeuble de bureaux mitoyen ».

Le livret dresse notamment un panorama des projets de réhabilitation (soit au total un peu plus de 97 M€ de fonds publics et privés investis). Certains sont déjà réalisés (réaménagement du Vieux-Port, des rues de Rome, Saint Ferréol, Paradis, façades ravalées rue de la République), d'autres en cours (Porte d’Aix avec son futur grand parc urbain Saint-Charles, attendu pour le deuxième semestre 2019, coût 6,5 M€), ou encore en projet.

Le Cours Lieutaud, l’un des axes les plus saturés de Marseille avec 25 000 véhicules/jour dans les deux sens, dont la réhabilitation de 11,9 M€ HT doit être réalisée entre 2018 et 2020, est l’un de ceux-là, avec la place Jean-Jaurès qui doit retrouver une identité forte d’ici à 2020 moyennant un investissement de 11,5 M€. Ou encore le Pôle Canebière/Feuillants sur la partie centrale de la Canebière, où il sera investi 12 M€.

 

 

Repositionner le cœur de ville sur les écrans-radars des générations « start-up »

La requalification pour 50 M€ de l’emblématique bâtiment des Galeries Lafayette pour y accueillir une résidence « the Babel Community » incarne, elle, un autre pan de la stratégie : la volonté d’être aussi une nouvelle adresse préférentielle pour start-up, fabLaber et comakes ... Des lieux de ce type ont commencé à essaimer au centre-ville comme Make it Marseille ou La Fabulerie (Cf. Le plan « merchandising » de Marseille pour être à l’avant-garde urbaine).

L’accueil de start-ups est devenu un enjeu de compétition extrêmement fort au niveau national et international et ces nouveaux lieux sont un élément de réponse, dira autrement Jean-Luc Chauvin. Les jeunes générations se posent « dans les lieux d’innovation, en perpétuel mouvement, connectés au monde… Ce centre-ville de Marseille doit ouvrir ses portes aux créateurs d’entreprises, aux start-up, aux artistes, aux étudiants, aux jeunes ».

 

Par ici le wifi ...

Câbler en fibre optique (40 points de la ville seraient aujourd’hui accessibles au wifi public) et rendre l’ensemble des équipements intelligents (en l’occurrence, il est question de remplacer 50 des 254 mobiliers urbains existants par des mobiliers urbains de technologie numérique) ne sont pas si anecdotiques que cela puisse le paraître.

On sait aujourd’hui ce qu’il est possible de faire grâce aux applis en termes de géolocalisation, de gestion des énergies, détection de présence…et autres outils de big data et open data, dont les données sont précieuses pour repenser la ville en fonction des attentes de ses habitants.

 

Quelle ingénierie mobiliser pour redynamiser les cœurs de ville ?

Pour lutter contre la « décroissance urbaine », les collectivités se sont emparées ici et là de dispositifs alors même qu’ils n’avaient pas été élaborés à cet effet. Marseille n'y échappe pas.

« Pour inciter de nouveaux habitants à revenir vivre en centre-ville, annonce Jean-Claude Gaudin, nous mettont en place un chèque premier logement accession/rénovation dans le grand centre-ville. Ce nouveau dispositif plus incitatif représentera un investissement important de plus de 13 M€ sur 6 ans ».

Quand d’autres collectivités passent par les interdictions (construction de nouvelles zones commerciales, déménagement en périphérie des activités de services, taxation des locaux commerciaux vides), la stratégie phocéenne semble vouloir conjuguer reconversion des locaux vacants (ainsi de l’appel à projet concernant le site de l’ancien Espace culture) et préemption des pas-de-porte, pour une remise sur le marché avec des loyers attractifs (cf. plus bas).

 

 

Et maintenant ? Plus loin

« Aller plus loin ».  Plus loin dans l’expérimentation avec « la piétonisation mensuelle des rues du cœur de ville ? », demandera Jean-Luc Chauvin. Plus loin dans « la réhabilitation des rues, les transversales partant du Vieux-Port, à la rue Sainte, à la rue Grignan, à la rue Davso ». Plus loin dans la stratégie « en la dupliquant dans les autres centres villes de notre Métropole : je pense à Aix, Aubagne, Martigues… ».

« Les propositions et suggestions du président de la CCI Marseille Provence sont immédiatement examinées », assurera Jean-Claude Gaudin.

 

--- Adeline Descamps ---

 

*Le taux de vacance commerciale, qui dépassait les 9,5 % en 2015 dans plus de la moitié des 200 villes observées par Procos, la fédération représentative du commerce spécialisé, était de 11,7 % en 2017 contre seulement 27 % des grandes villes. Les métropoles sont moins concernées mais pas à l’abri. Le taux de vacance commerciale de Marseille était taux supérieur à 15 % en 2015.

Les centres commerciaux, souvent rendus responsables du processus, ne sont pas non plus épargnés : entre 2012 et 2015, le taux de vacances est passé 4,6 % à 10 % dans les galeries marchandes de périphérie.

** Le 1er décembre, la métropole marseillaise et le département des Bouches-du-Rhône ont par ailleurs présenté un plan à près de 400 M€ pour créer ou requalifier de grands axes routiers, et désengorger d'ici 2020 le centre de la cité phocéenne. Un investissement où le Conseil départemental va mettre 53 % des fonds au cours des prochaines années.

 

 

 

Droit de préemption toute ...

 

« La problématique de locaux vacants, je ne la découvre pas, répond Solange Biaggi, qui dit avoir obtenu « gain de cause » sur ses demandes : « Afin d'encourager les créations et la diversification de l'offre commerciale et d'agir contre la vacance, nous avons mis en place un droit de préemption sur les fonds de commerce (approuvé par le Conseil municipal du 26 juin 2017, ndlr) et intégré la modernisation des devantures commerciales dans le dispositif d'aides publiques aux ravalements de façades grâce auquel 500 immeubles vont être traités d’ici fin 2018 moyennant un investissement de 10 M€ ».

A cet égard, l’apport du Département, a été déterminant, indique l’élue qui est aussi conseillère départementale : « Le taux de subventionnement aux propriétaires privés, de 20 % jusqu’alors, est désormais porté à 50 % du montant TTC des travaux plafonnés à 200 euros le m2 ». La part respective du cofinancement revient ainsi à 80 % par le Conseil départemental et 20 % par la ville de Marseille.

« La préemption (droit reconnu aux municipalités par l’article n°58 de la loi du 2 août 2005 en faveur des PME, élargi par la loi du 18 juin 2014 relative à l’artisanat, au commerce et aux très petites entreprises, ndlr) est un outil précieux car il nous donne accès à une connaissance précise de toutes les transactions réalisées et ainsi de décider de l’orientation des commerces que l’on souhaite accueillir ».

Pour les devantures, indique-t-elle encore, la ville et la fédération des commerçants du centre-ville ont signé en septembre une convention avec la foncière britannique Hammerson, propriétaire des Terrasses du port, selon laquelle 200 000 euros vont être engagés sur 2 ans d’ici à 2019 pour financer les travaux des commerces situés dans le périmètre de l’hyper-centre (cf. Hammerson lance un fonds de soutien de 200 000 euros).

A.D

 

Lire sur ce sujet : Quelle ingénierie mobiliser pour redynamiser les CV

 

 

 

Comparaison n’est pas raison

 

 

L’ultra sujet sensible du commerce est autant un défi municipal, intercommunal, métropolitain ... qu’un piège à polémiques. La plus persistance d’entre elles est le fait que l’ouverture intra-muros de centres commerciaux créerait un trop plein que la ville ne parviendrait pas à digérer. Sur une session de temps condensé - une petite dizaine de nouveaux centres commerciaux -, totalisant plus de 100 000 m2, ont en effet colonisé le centre-ville de Marseille, dont la plupart pour donner vie au quartier d'affaires en émergence, Euroméditerranée.

« De grâce, arrêtons avec les comparaisons terriblement réductrices et pas à la hauteur des enjeux d’une grande métropole nationale et internationale », s’agace Sabine Bernasconi, maire du 1er secteur, qui porte un projet sur la Canebière visant à lui rendre une identité grâce à la culture et à une signalétique esthétique.

« Un centre-ville n’est pas un centre commercial : cette comparaison n’est pas la bonne échelle. Un cœur de ville est un lieu de vie économique, culturel, historique, de patrimoine. C’est aussi un lieu d’avenir et d’innovations que les jeunes issues de générations plus numériques veulent se réapproprier ».

« Nous avons fait les Terrasses du Port pour attirer de la clientèle mais aussi pour faire revenir ceux qui partaient en dehors de Marseille. Ce que nous voulons c’est faire un grand centre-ville en adéquation avec la Métropole qui irait du noyau du centre, jusqu’à la Joliette et le Prado » complète Solange Biaggi pour signifier que les centres commerciaux – Terrasses du Port et centre commercial Prado - qui agrandissent le coeur historique de Marseille sont les bienvenus.

 Et aussi, de revenir sur les données de l’évasion commerciale estimée en 2002 : « à cette époque, nous avions 1 Md€ de chiffre d’affaires commercial, qui partait à l’extérieur. Nous l’avons réduit à 700 M€ et parallèlement, le chiffre d’affaires cumulé des commerces de l’hypercentre est passé de 450 à 750 M€ (il est de 5,5 Md€ sur la ville de Marseille). Mais entre temps, l’e-commerce dont le CA est de 450 M€ sur la ville de Marseille, a explosé ».

Depuis 2015, 50 commerces auraient ouvert dans le centre-ville, assure l'élue, consciente que « cela ne suffit pas » et qui mise sur l’omnicanalité (pratique par laquelle une enseigne ou une marque va commercialiser son offre sur l'ensemble des canaux de ventes disponibles) pour rivaliser avec la force de frappe des sites pure-players.

 

A.D

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

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