Menu principal

14.09.2015 - Territoire

Foncier économique : Il manque 750 ha à la Métropole Aix-Marseille Provence

La Métropole dispose désormais d’une cartographie précise de son foncier économique lui offrant une visibilité à 15 ans sur les besoins à dédier aux entreprises. Un outil auquel a contribué une vingtaine d’acteurs locaux.

Le foncier économique cristalliserait-il aujourd’hui les principaux enjeux de la métropole de demain : urbanisme, économie, infrastructures, mobilité, environnement ?

Dans un contexte de compétition des territoires et à l’heure où les entreprises interrogent de plus en plus finement leur immobilier et le périmètre géographique de leur stratégie d’implantation, le foncier dédié au développement économique devient un élément clef.

Après des décennies de consommation foncière selon une logique de grands ensembles, dont les effets pervers sont désormais connus (étalement urbain, saturation des axes routiers, augmentation de la mobilité pendulaire, pénurie du foncier pour les entreprises...), les acteurs locaux sont amenés à revoir leur politique foncière en vue de mieux répondre aux besoins des entreprises. Or, si ceux-ci sont qualifiés, ils ne sont pas forcément quantifiés.

Peu de visibilité sur les opportunités foncières

On ne mesure bien que ce que l’on connaît. C’est pour « définir une offre qui soit à la hauteur d’une grande métropole, adaptée aux besoins du tissu productif et cohérente avec les grands projets du territoire, spatialisée en fonction des enjeux et de leur faisabilité opérationnelle (dispositifs d’intervention à mobiliser, coûts financiers associés) » qu’a été entrepris un travail de cartographie aujourd’hui finalisé.

« Ce sont pas que des données. Cet outil nous donne une vision claire de l’offre foncière économique* à 15 ans, l’idée étant de cibler les sites stratégiques afin de les sanctuariser. Cette étude a été conçue pour être un outil d’aide à la décision publique et surtout à la disposition de la future Métropole. Il sera amplement partagé et diffusé par tous », explique la pilote du projet à la CCI Marseille Provence, financeur de l’étude avec l’Établissement public foncier régional (EPFR), la Mission interministérielle pour le projet métropolitain (État) et la Caisse des Dépôts.

« C’est un travail partenarial, insiste-t-elle, auquel a contribué en tout une vingtaine d’acteurs locaux, dont les six EPCI concernées par la future Métropole ». Tous partageant par ailleurs un constat : « le déficit d’offre immobilière en raison des difficultés à mobiliser du foncier adapté », situation qui pourrait contrarier « la création des 20 000 emplois attendus par le secteur productif de la Métropole d’ici 2030 ».  

La bonne offre au bon endroit au bon moment

Réalisée par 4 cabinets (CMN Partners, Id Territoires, Modaal Conseil et un architecte-urbaniste), l’étude a le mérite de dresser un diagnostic très fin de l’offre actuellement disponible et de celle à venir à moyen terme (entre deux et cinq ans), à la fois en volumes, par secteurs géographiques et par typologies en fonction des cibles (locaux technologiques pour les activités scientifiques et techniques ; locaux d’activités pour les activités industrielles, de support, du BTP … entrepôts pour la logistique etc…).

In fine, en moulinant l’ensemble des données, l’analyse parvient à une estimation des besoins fonciers à 15 ans de l’ordre de 1 450 ha bruts (880 ha pour des entrepôts, 470 ha pour des locaux d’activités et 90 ha pour des locaux technologiques). En tenant compte des 908 ha en stock et en projets, il faudrait donc 750 ha de foncier complémentaire. Les 200 ha en sus (908 + 750 = 1 658 ha !) correspondent à une marge de sécurité « pour prévenir le risque de blocage/dérapage de projets. »

Sur les 750 ha à trouver, 30 % proviendraient d’opérations d’extension et 70 % de renouvellement urbain (optimisation, densification).

Logique arithmétique

Par ailleurs, les « jeux » des additions et soustractions (stock + projets de 2 à 5 ans - besoins à 15 ans) révèle un déficit de 243 ha en plates-formes logistiques, de 207 ha en parcs d’activité, de 115 h en pôles industriels mais un crédit de 33 ha en locaux technologiques.

De même, le déséquilibre est aussi géographique avec « des déficits prévisionnels élevés » sur Marseille (- 280 ha), l’Ouest Étang de Berre (-144 ha), Aix-Bassin minier (-55 ha) et le secteur Est (- 49 ha).

12 sites balisés

Une vingtaine de sites, porteurs de « foncier complémentaire », sont au total référencés auxquels s’ajoutent huit zones en alternatives possibles mais « pas retenues à ce stade » en raison notamment de contraintes d’urbanisme ou réglementaires (innondabilité, Natura 2000, enjeux agricoles, foncier non maîtrisé, sans réseau etc.)

Les 12 autres sites, mobilisés car localisés sur des pôles productifs attractifs et/ou calibrés pour répondre à la demande potentielle (Pertuis, Cité de l’énergie, Payx d'Aix St Hilaire, Areva Ouest, Façade Maritime Nord / Euromed…) font l’objet d’une fiche détaillant leur potentiel, les points de vigilance et les conditions de mise en œuvre.

La faisabilité opérationnelle ne sera pas une mince affaire au regard des contraintes et règles restrictives pesant sur les secteurs à enjeux (Pertuis, Pin Porte Rouge, Clé Sud Ext. 2...), ce qui « supposera des actions lourdes sur le plan urbanistique (modification des PLU par exemple) et financier et donc à une validation politique en amont ».

Pour 1 € en acquisition, 2 € en aménagement

La question financière est une autre problématique : la dizaine d’aménageurs publics « n’ont pas toujours la masse critique pour porter des opérations complexes sur l’immobilier productif et les aménageurs privés actifs sont peu nombreux ». Dans la construction, même combat : peu de grands opérateurs actifs hormis dans la logistique.

« Dans l’économie générale liée à l’intervention sur le foncier économique, relève l’étude, l’acquisition foncière est plus élevée en ‘renouvellement’ qu’en ‘extension’ : soit schématiquement, pour 1 € en acquisition, 2 € d’aménagement (contre 0,5 € en extension) ».

L’analyse comptable envisage deux options : une acquisition aux prix actuels du marché ou à prix maîtrisés (adossée à des outils d’urbanisme resserrés). Dans le premier cas,́ le coût global serait de l’ordre de 170 €/ m2 avec 565 M€ de dépenses sur 15 ans (260 M€ de recettes directes et environ 108 M€ de fiscalité locale additionnelle). Pour la seconde, il serait ramené à 55 M€ sur 15 ans grâce à des dépenses d’acquisition foncière réduite de 100 M€.

A.D

* Immobilier tertiaire (bureaux), Immobilier « d’activité /productif » (ateliers, stockages, sites de production, labos...) et immobilier « commercial » (toutes surfaces destinées aux activités de commerce). Soit respectivement développés aujourd’hui sur la Métropole, selon BNP Paribas Real Estate, 60 000, 200 000 et 70 000 m2.

Immobilier d'entreprise : Radar des investisseurs bloqué sur Euroméditerranée

128 000 m2. C’est la demande placée en immobilier de bureau en 2014 à Aix-Marseille, selon l'opérateur immobilier Nexity. Marseille accapare 90 000 m2 de ce volume avec une dynamique invariablement concentrée depuis quelques années sur Euroméditerranée et toujours portée par la demande publique (la communauté urbaine de Marseille et la Ville de Marseille ont signé les 2 plus grandes transactions 2014). Aix-en-Provence totalise 38 000 m2. Sur les secteurs de Vitrolles et Aubagne, l'activité est plus anecdotique.

La hausse de l'offre à un an atteint un nouveau record, avec 290 000 m2 disponibles, volume représentant plus de deux ans de commercialisation, mais essentiellement le fait de l’offre de seconde main (200 000 m2). À Aix-en-Provence, cette offre de moins bonne qualité a encore augmenté de 27 % en un an.

450 M€ investis dans le département

Le marché des locaux d'activités affiche une perte de vitesse depuis le cru exceptionnel de 2011. En 2014, seulement 135 000 m2 ont été placés, en baisse de 13 % par rapport à 2013, faute d'une offre neuve.

Avec 450 M€ investis en 2014 en immobilier d'entreprise, le département des Bouches-du-Rhône s'affirme comme le deuxième marché régional après Lyon. 2014 a notamment été marquée par les acquisitions de la tour emblématique « La Marseillaise » (180 M€) et les entrepôts de Maison du Monde à Saint-Martin-de-Crau par la foncière cotée britannique Segro (71 M€).

87 000 m2 livrables d’ici à 2018

Selon DTZ, après un premier trimestre difficile, la demande placée est repartie à la hausse au 2e trimestre 2015 sur le marché des bureaux à Marseille, portant le cumul de transactions à 31 500 m2 sur le semestre (- 13 % par rapport au 1er semestre 2014). Euroméditerranée concentre environ 60 % des commercialisations.

La majorité des livraisons prévues en 2015 (25 000 m2 de bureaux neufs) ont d’ores et déjà eu lieu, soit 23 000 m2 dont 15 000 m2 étaient encore disponibles à la livraison (l’« Astrolabe » à Euroméditérranée et le « Cap Sud » du groupe Lazard à Nord Littoral avaient été lancées en blanc). En revanche, le solde avait été précommercialisé et seuls 2 000 m2 de bureaux y sont encore disponibles (immeuble « Ywood Business » de 3 600 m2 développé par Nexity/Inea dans le 3e arrondissement de Marseille).

87 000 m2 supplémentaires sont actuellement en chantier et livrables d’ici à 2018 (« Calypso » et « Hermione » de Crédit agricole Immobilier et de Foncière des régions ainsi que « La Marseillaise », attendue pour 2018 et où 40 % sont encore disponibles). D’ici là, près de 90 000 m2 supplémentaires disposant de permis de contruire pourraient être lancés (en fonction de la précommercialisation). Qu’ils soient en chantier ou en projet, les 2/3 des opérations se situent sur le secteur Euroméditerranée.

 

Aix-Marseille Provence, parmi les 5 premières métropoles plébiscitées par les dirigeants français

En décembre dernier, la Foncière des régions publiait les résultats d’une enquête réalisée sur les logiques d’implantation des chefs d’entreprise et la perception qu'ils ont des nouvelles dynamiques métropolitaines en France.

Outre un fort attachement à leur territoire de travail ou d’implantation, les dirigeants d’entreprise considèrent le dynamisme économique et la création d’emplois comme des critères essentiels d’attractivité du territoire (55 %), devant l’accessibilité et le réseau de transports (53 %) et la qualité du cadre de vie (51 %).

Quant aux facteurs influençant le choix d’un territoire d’implantation, ils sont 68 % à citer l'existence d'un tissu économique actif et dynamique, autant que la proximité de leurs clients, devant la qualité des infrastructures de transport (63 %), la qualité et la disponibilité de la main d'oeuvre locale (59 %) et le prix des locaux disponibles (58 %).

Ce qui pourrait les inciter à déplacer leur entreprises ? Des raisons avant tout d’ordre économique : se rapprocher de leurs clients (49 %), trouver des locaux à un prix plus attractif (47 %) ou rejoindre un tissu économique plus actif et dynamique (43 %).

Plus intéressant, interrogés sur les dynamiques métropolitaines, ils distinguent cinq métropoles (sur 14) tant pour leur évolution passée que pour leur potentiel à 10 ans : Paris (47 %), Lyon (37 %), Bordeaux (29 %), Lille (25 %) et Marseille (24 %).

Les raisons de cette évolution favorable à l’endroit de la métropole d’Aix-Marseille Provence sont liées à son accessibilité (34 %), son activité culturelle (30 %) et à son ouverture internationale et connectivité avec les autres villes européennes (28 %). Le dynamisme économique et la création d'emplois recueillent par ailleurs plus de 20 % des suffrages.

Ils placent par ailleurs beaucoup d’espoirs en elle puisqu’ils la hissent en quatrième position parmi les métropoles qui vont le plus évoluer durant la prochaine décennie, et notamment sur les plans de la culture, de l’ouverture à l’international et de la sécurité.

*L’enquête a été réalisée par l’institut Opinionway du 3 au 23 octobre 2014 auprès de 500 dirigeants d’entreprise et 1 012 salariés d'entreprises du secteur privé de plus de 250 personnes.