Menu principal

13.03.2017 - MIPIM 2017

Les nouvelles donnes immobilières

L'évolution des modes de vie, la digitalisation du travail, la révolution numérique, le nouvel environnement urbain... sont autant de défis pour les acteurs de l'immobilier. Les villes se doivent d'avoir des projets qui intègrent les nouvelles donnes. Pour s'en assurer, direction le MIPIM.

 

28 ans, chaque année en mars, les acteurs internationaux les plus influents de tous les secteurs de l’immobilier professionnel (bureaux, résidentiel, hôtel et tourisme, commercial, industriel et logistique) mais aussi les collectivités locales se pressent à Cannes pour ce qui est probablement, dans la hot liste qui mesure l’écho médiatique, la « rising star mondiale » de l’immobilier d’entreprise du fait de sa portée : 2 600 exposants, 90 pays, plus de 1 000 projets présentés, 5 300 promoteurs et plus de 5 000 investisseurs.

Au MIPIM, se « distribuent » surtout les capitaux en immobilier (potentiel estimé par l'organisateur du salon à 600 Md€ à allouer), s’exposent aussi les principaux projets d’aménagement mondiaux, tiennent pavillon enfin les collectivités locales (cette année, pas moins de 500) pour mettre en valeur leurs droits à construire et disponibilités foncières.

Pour la première fois en 2016, la région parisienne s'est affichée en front uni au MIPIM  ©DR

Depuis quelques années, les villes y affichent même un front commun sur un pavillon ou sous une marque-ombrelle à l’instar d’« Only Lyon » qu’accompagne systématiquement Gérard Collomb, sénateur-maire de Lyon ou de « Paris Région. Your Business is capital », une ombrelle fédérant Ile-de-France et ses partenaires sous une seule et unique structure avec une stratégie marketing et une architecture d'exposition unifiés.

Le Grand port Maritime de Marseille, l’EPA Euroméditerranée (quartier d’affaires qui accroche depuis plusieurs années les intérêts des investisseurs), la Ville de Marseille, la Métropole Aix-Marseille Provence, la CCI Marseille Provence et l’agence de promotion économique à l’international Provence Promotion, activeront également le jeu collectif sur un stand commun mais sans encore de bannière.

Cette année, sur le MIPIM claquera l’étendard « la nouvelle donne pour l’immobilier » en référence aux défis qui vont impacter le secteur de l’immobilier dans les années à venir : l’urbanisation grandissante de la population, les ressources énergétiques, les changements économiques et politiques à l’échelle internationale et la révolution numérique.

Quand la 3e revolution industrielle impacte (aussi) l'immobilier

Depuis que l’économiste Jérémy Rifkin a théorisé la troisième révolution industrielle (l'expert fait d'ailleurs du bâtiment et de l’immobilier deux des cinq piliers de sa révolution), l’on sait que la transformation est totale : économique, technique, sociale, culturelle, technologique... L’on sait aussi, depuis que d’autres ont « ressuscité » Joseph Schumpeter, qu’un « ouragan perpétuel » (image utilisée par l'historien pour qualifier la « destruction créatrice ») a changé définitivement les mécanismes de création de valeur, qui se trouve violemment déplacée vers les données.

Par son emprise sur l’environnement urbain, le secteur immobilier n’est pas épargné. Et il a beaucoup à faire : en plus de l’accroissement des innovations technologiques et techniques, la société est en train de changer profondément. Se dessinent de nouvelles formes d’organisation du travail, de nouvelles générations d’employés et de nouveaux styles de vie et de consommation.

Signe des temps « de disruption », le MIPIM a d'ailleurs ouvert ses portes il y a quelques années aux PropTech*, ces start-up technologiques qui rendent le bâtiment plus intelligent, plus modulaire, plus efficace, plus flexible pour s’adapter à la nouvelle façon de consommer la ville et les espaces. Elles y ont même une place qui leur est dédiée (Innovation Forum de 1500 m2, 60 entreprises cette année) et un concours organisé en partenariat avec MetaProp NYC, incubateur américain leader de startups de l’immobilier (Startup Competition).

Entre le modèle darwinien et fordo-taylorien

 

Au-delà de la tendance actuelle à (sur)valoriser les startups et à (sur)jouer la French Tech touch, les PropTech émergent donc dans un contexte de « grandes mutations » dans les usages de l’immobilier que décrypte depuis plusieurs années déjà la chaire Immobilier et Développement durable de l’ESSEC, soutenue progressivement par les acteurs du marché, Poste Immo, puis Foncière des Régions puis BNP Paribas Real Estate.

Parmi les forces motrices à l’œuvre de la transformation : l’évolution des modes de travail et de consommation (rythme soutenu de l’innovation qui favorise le développement de nouveaux modes de travail ; émergence de business model axés sur l’usage plutôt que sur la propriété) ; la digitalisation du monde du travail (multiplication des outils numériques et développement de réseaux puissants tels que le cloud qui engendrent de nouvelles formes de travail à distance) ; les défis climatiques et la responsabilité sociétale des entreprises (contraintes et obligations quant au bien-être au travail et la qualité des espaces).

Il faudrait y ajouter les nouvelles aspirations des « travailleurs » : la génération Y ou millenials, c’est-à-dire la génération née entre 1980 et 2000, pour laquelle la notion de bien-être pour mieux créer dans les lieux de travail va très probablement s’institutionnaliser.

Peu à peu, l’immeuble de demain se dessine : il sera économe, connecté, collaboratif et « implanté » dans son territoire. Il communiquera directement avec la ville qui l’entoure et évoluera avec les attentes de ses occupants.

Coworking, tiers-lieux et nomadisme

Image virtuelle du projet The Camp, campus high tech autour des réflexions de la smart city, qui devrait être inauguré à l'automne 2017 ©DR

 

« Il faut sortir des schémas siloïsés et des figures imposées en abandonnant nos réflexes sectoriels et nos logiciels tayloristes », clame Gilles Betthaeuser, président de Colliers International France, conseil en immobilier d’entreprise, dans une de ses contributions écrites pour le Cercle des Échos. « Les professionnels du secteur doivent faire leur aggiornamento. Il ne faut pas se contenter de construire, mais de se reconstruire. Le risque n'est pas celui de la chaise vide avec des professionnels absents des enjeux, mais celui du bureau vide, car inadapté, déphasé avec la réalité de l'entreprise et des salariés de demain », cingle-t-il.

« Il faut donc que les immeubles proposent des lieux qui s'adaptent aux multiples formes de travail qui se développent : le coworking, les tiers-lieux, le nomadisme », expliquait dernièrement sur BFM Business Philippe Depoux, directeur général de Gecina, une foncière spécialisée dans l'immobilier de bureaux, laquelle vient de signer un accord avec Indigo (ex-Vinci Park) pour mettre à disposition du grand public les places de parking non utilisées dans son parc d'immeubles de bureaux.

Lors de la présentation du bilan de l’année 2016 concernant les données de l’immobilier d’entreprise sur la métropole Aix-Marseille Provence (cf. Immobilier d'entreprise : En attendant la métamorphose urbaine), Nicolas Treich directeur de BNP Paribas Real Estate Transaction à Aix-Marseille, insistait sur les quelques projets emblématiques du territoire comme Smartseille (démonstrateur à l’échelle d’un quartier porteur de toutes les innovations environnementales), The camp (campus high tech d'un genre nouveau autour de la smart city) qui devrait ouvrir à l’automne 2017 ou encore le campus numérique de Voyage Privé, tous deux à Aix-en-Provence, comme étant « les vecteurs à la fois d’une image forte du territoire à l’extérieur et très symptomatiques de l’évolution de nos modes de travail et de la façon dont nous allons devoir adapter l’immobilier ».

 Forces motrices de transformation

Tectonique des plaques sur le continent de l’immobilier d’entreprise, plusieurs ruptures sont en train de se frotter. Et la question n’est pas tant : à quoi ressembleront les bureaux de demain mais à quoi ressemblera l’entreprise de demain dans la ville du futur ?

Pour comprendre le rapport au travail et ses évolutions, il faut s'intéresser au « hors-travail car c’est désormais le temps libre qui vient structurer nos modes de travail », décode Jean Viard, sociologue du loisir et directeur de recherche CNRS au CEVIPOF, qui passe au crible depuis 30 ans l’évolution des modes de vie des Français. « Depuis les années 1920, la durée moyenne de vie est passée de 500 000 à 700 000 heures tandis que la part consacrée au travail est aujourd’hui à moins de 70 000 heures. Parallèlement, l’augmentation de la mobilité s’est accompagnée de l’étalement urbain et de transferts massifs de populations « productives » vers les grandes régions touristiques ».

Pour le sociologue, l’ensemble de ces changements impacte le mode d’organisation de l’entreprise. Et de citer le modèle Michelin. « L'entreprise s'est aperçue que plus de la moitié de ses innovations ont été pensées au café, en dehors des bureaux. En construisant leurs nouveaux locaux, des espaces de détente, des espaces de convivialité ont été installés pour développer la créativité des salariés ».

Réseau de lieux de travail partagés à l’échelle métropolitaine

Les Smart Work Centers, réseau de lieux de travail partagés à l’échelle métropolitaine accessibles à chacun à vélo qui ont essaimé aux Pays-Bas.

L’évolution des usages (modes de vie, de travail, le loisir, etc.) est le véritable moteur du changement urbain, conforte Pierre Veltz, chercheur en économie et sociologie et président du conseil d’administration de l’Établissement public de Paris-Saclay.

« Avec les outils nomades, notre rapport à l’espace-temps du travail a considérablement changé entraînant une redistribution profonde de l’organisation du travail et des entreprises et donc des espaces qui leur sont associés », indique-t-il, citant les Smart Work Centers, réseau de lieux de travail partagés à l’échelle métropolitaine accessibles à chacun à vélo qui ont essaimé aux Pays-Bas (130 actuellement).

« Il me semble que nous allons vers une forme de déspécialisation des espaces bâtis. L’avenir pourrait nous réserver davantage de lieux mixtes, comme le Rolex Learning Center à Lausanne qui est à la fois un restaurant, une bibliothèque, un lieu de passage ». Il est néanmoins obligé de reconnaître que l’on continue à construire des commerces, des usines, des bureaux, des résidences et des lieux pour des usages strictement définis.

Signes des temps immobiliers

 

Les résultats de l’enquête réalisée par Nexity Conseil & Transaction et Ipsos en avril 2016 sur les impacts de l'évolution des modes de travail sur les besoins immobiliers des entreprises (60 responsables de projet de déménagement d'entreprises en Ile-de-France sondés) sont étonnants. Si les motivations au déménagement reposaient à 70 % sur la volonté de « regrouper sur un même site », la deuxième raison (65 %) était « de modifier les habitudes de travail en disposant d’infrastructures facilitant les nouveaux modes de travail » devant l’amélioration de la productivité et la réduction du montant des loyers.

Dans l’aménagement, une tendance très nette se dessine. La modularité des espaces de travail figure ainsi parmi les 5 premiers critères jugés indispensables. Pour cette prestation, les sondés auraient été même prêts à consentir un effort financier plus important.

En revanche, le télétravail en coworking et le desk-sharing (partager son poste de travail avec d’autres collaborateurs, et en changer régulièrement) sont encore peu répandus. Pour un tiers, le télétravail à domicile au moins un jour par semaine n’est pas envisagé pour l’instant (39 % l’auraient déjà mis en place, pour 17 %, il serait à l’étude). Le desk-sharing n’est toutefois pas pensé pour 72 % d’entre eux.

La vertu économique des tiers-lieux

Pourtant, dans les métropoles, assignées au rôle de hub où l’étalement urbain et l’accroissement des distances à parcourir augmentent la pression sur l’environnement et les salariés (les habitants de la métropole Aix-Marseille-Provence réalisent 6,5 millions de déplacements tous les jours dont 650 000 au niveau métropolitain, réalisés à 70 % pour aller au travail ou à l’université), les tiers-lieux présenteraient quelques vertus.

Selon l’ADEME, en encourageant le rapprochement des lieux d’achat, de travail, de scolarité... en proposant des espaces de proximité, le télétravail, la baisse des déplacements pourrait être significative pour les habitants : jusqu’à 6 400 km par an et 2 800 € d’économie pour un salarié d’une entreprise installée à Aix-en-Provence, résidant à La Roque d’Anthéron et qui télétravaillerait deux jours par semaine.

Réglementation trop rigide

Pour réfléchir à des modes de construction et de conception des bâtiments « éclairés » sur les évolutions des modes de vie et de travail, encore faut-il s’affranchir des processus de programmation trop rigides, alerte l’homme de Paris-Saclay Pierre Veltz :

« Une réglementation plus flexible pour les plans locaux de l’urbanisme et pour les baux conduirait à une transition économique (avec de nouveaux produits immobiliers mixtes), mais aussi à une transition urbaine. Du fait de la conception actuelle des espaces et des bâtiments et de la réglementation, on utilise mal le potentiel qu’offrent nos villes. Les espaces sont sous-utilisés : des bureaux pourraient se libérer et servir à autre chose ; inversement beaucoup de résidences sont mal occupées ».

Et d’épingler en exemples : « voilà pourquoi les friches sont des lieux de création. La formule de Jane Jacobs « Old buildings, new ideas » résume bien le fait que les révolutions culturelles, intellectuelles, artistiques ou même technologiques naissent souvent dans les franges car les bâtiments y sont moins chers et on y renouvelle les usages de l’espace, avec une utilisation très flexible des bâtiments ».

Pragmatisme des entreprises du territoire

Les deux premiers bâtiments d'Euromed Center ont été livrés. 2017 marquera la livraison du solde de l'opération portée par la Foncière des Régions ©DR

Pour l’heure, si l’on se fie au sondage auprès de 302 chefs d’entreprises locaux sur les attentes et perspectives des usagers « du bureau de demain » mandaté par la Foncière à opinionWay et dont les résultats avaient été présentés à l’occasion de la prise en main des deux premiers bâtiments d’Euromed Center au cœur du nouveau quartier d’affaires marseillais, les préoccupations restent ... celles du pragmatisme : « la facilité d’accès et de stationnement », « les partenariats, le développement d’opportunités, l’apport de nouveaux marchés » (41 %), « la visibilité ou le gain de notoriété » (36 %), ainsi que « la proximité d’acteurs économiques de référence » (30 %).

En attendant, le secteur de l’immobilier tertiaire doit envisager les expérimentations urbaines de demain. Et il ne s'agit donc pas d'un simple putsch technologique.

Adeline Descamps

 

* Sur les 9 premiers mois de 2016, les PropTech ont levé 2,1 Md$ pour 167 transactions. Avec plus de 2 000 startups spécialisées dans l’immobilier dans le monde en 2016, 92 % des investisseurs dans le PropTech pensent égaler ou surpasser leurs investissements en 2017 selon un rapport de l’incubateur américain MetaProp NYC.

 

 

Ces startups qui innovent dans l’immobilier

Le MIPIM Innovation Forum accueillera sur plus de 1 500 m² une soixantaine d’entreprises exposantes. Les enjeux énergétiques sont l’un des grands sujets qui mobilise de nombreuses sociétés.

Hors Mipim, Paris&Co, l’agence de développement économique et d’innovation de la Ville de Paris créée en janvier 2015, a initié 8 plateformes d’incubation thématiques co-construites avec des grands groupes dans une logique de collaboration avec les startups et d’open innovation. Une des thématiques porte sur l’immobilier de demain.

Un premier appel à projets en 2016 a permis d’identifier les jeunes pousses* qui ont intégré la première promotion de son programme d’incubation « Immobilier de demain ».

Le second appel à projets, ouvert jusqu'à ce 16 mars, sélectionnera une nouvelle promotion de 25 candidates à l'incubation. 

Au sein de la première promotion, quelques-unes planchent plus particulièrement sur des solutions innovantes au service d’une nouvelle façon de consommer l’immobilier.

Hub-Grade met en relation des entreprises qui ont des espaces de travail inexploités ou sous-utilisés avec celles qui cherchent à en louer, le tout pour des durées flexibles.

Hxperience accélère la transformation numérique des bâtiments à travers une solution Smart Building.

Inch est une plateforme de communication qui simplifie la vie des résidents et des gestionnaires immobiliers.

Intent Technologies opère une plateforme de partage en temps réel des données, produites par tous les équipements, gestionnaires immobiliers et prestataires de maintenance et de services de l’écosystème de l’habitat et du bâtiment connecté.

EET DESIGN a lancé sur le marché l’e-bulle, un environnement connecté et immersif à destination des espaces partagés.

Smart Impulse permet aux gestionnaires de bâtiments tertiaires de mieux cibler et suivre les consommations d’énergie.

* Agronergy, Datapole, Deepki, Flatsy, Hub Grade, Hxperience, Inch, Intent Technologies, Smart Impulse, Leet Design, Locat'me, Ma Smart Home, My Notary, One Situ, Plense, Pop Up, Immo, Reali3d, Stimergy, Urbagri, Zenpark.

 

 

 

Coworking, plus qu'une tendance

Cowork'in au sein du World Trade Center rénové qui disposent en outre de bureaux fermés, de salles de réunion, d’une salle de conférence (auditorium de 400 places).

Le phénomène du coworking est tel qu’il a généré une « week » et des « assises ». La Coworking Week 2016 s’est déroulé du 23 au 27 mai 2016 au même moment à Marseille et à Aix-en-Provence. Tandis que les premières assises, le 3 février 2017 à Lyon, se sont données pour fil rouge : « Travail et coworking, mutuelles mutations ? ».

Fin 2015, l’on recensait 360 espaces de coworking en France, pour un prix moyen du poste de 320 € par mois à Paris, contre 228 € en région. Version contemporaine des ateliers d'artistes, ils n’exigent pas de bail commercial, proposent bureaux partagés, peuvent être loués à l'heure, à la journée ou au mois. Contrairement aux idées reçues, les indépendants ne sont pas les seuls à peupler ces espaces : 49,5% des coworkers étaient des salariés dans des TPE, PME ou des associations.

En métropole Aix-Marseille Provence, on compte une petite quarantaine d’adresses et les ouvertures se multiplient.

À marseille, c’est Martine Sousse qui a initié dès 2007 le mouvement des espaces de travail partagés avec La Boate (au même moment que la Cantine à Paris d’ailleurs).

Depuis, elle a essaimé : Group’Union, Le Bureau, les Potentielles (par et pour les femmes), The Carrosserie dans un ancien atelier automobile de 230 m2, La Ruche, La Fabulerie, Make it Marseille, Le Loft mais aussi Cowork'in au sein du World Trade Center rénové qui dispose en outre de bureaux fermés, de salles de réunion, d’une salle de conférence (auditorium de 400 places), d’une cafétéria, etc.

Il faudrait aussi ajouter Cosens, Spot Multiburo, Smack Coworking, Le Studio Workspace aux pieds de la Bonne Mère, Le Studio, Le Carburateur dans les quartiers Nord.

Et derniers arrivés, I Lov'it worklabs, au cœur du quartier d’affaires d'Euromediterranée par Tivoli Capital, acteur marseillais spécialisée dans la gestion et la valorisation d’actifs ou projets complexes. Ou encore Annexx, implanté depuis le 1er février dernier avec une offre de coworking associée à du stockage pour les entreprises. Est annoncé à Marseille Wereso, déjà implanté à Lille, Paris, Lyon.

À Aix-en-Provence, ces lieux, qui bannissent le bail commercial 3/6/9, s’appellent Yelloworking, Cowork Capa, Centre d’Affaires Amadeus Kowoki Coworking, Le Repère des 1000, Regus, Multiburo, Aix Coworking, Morphoburo et à Aubagne, Avantages Buro.