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13.03.2017 - MIPIM 2017

Immobilier d'entreprise : En attendant la métamorphose urbaine...

Alors que le MIPIM se tient du 14 au 17 mars, où sont attendus des milliers d'investisseurs, la Métropole a dévissé en 2016 des autres marchés régionaux français en termes de mètres carrés placés. Selon BNP Paribas Real Estate, les projets en cours sur la Métropole vont modifier la donne.

 

La métamorphose urbaine n’a pas encore produit tous ses effets. La bascule n’aura pas encore lieu cette année. Force est de constater que la Métropole Aix-Marseille Provence – en dépit de son potentiel de développement avec ses 92 communes et surtout ses deux millions d’habitants ­‑, résiste encore au champ d’application de Lyon qui aspire des mètres carrés au marché francilien.

En 2016, Aix-Marseille n’aura donc pas fait partie du palmarès des villes-phares qui auront capté usagers et investisseurs. « 2016 est une année à mettre de côté avec 111 590 m2 placés soit une baisse de 29 % après trois années de hausse », tourne la page Nicolas Treich, directeur de BNP Paribas Real Estate Transaction à Aix-Marseille, à l’occasion de la présentation des résultats du marché d’immobilier tertiaire ce 9 mars dans un de ces nouveaux endroits sortis de terre il y a encore peu, le 4* « Golden Tulip » aux pieds du littoral portuaire reconfiguré.

Selon le professionnel, cela s’explique majoritairement par le report des grandes transactions initiées en 2016 « qui n’ont pas eu la chance de se concrétiser » et donc qui vont pour certaines d’entre elles se finaliser en 2017.

Aix-Marseille, 6e marché régional en France

Plusieurs éléments seraient néanmoins encourageants selon le groupe de services immobiliers :

« Le titre de Capitale européenne du sport 2017 devrait avoir un impact sur l’activité et le rayonnement de Marseille au-delà des frontières de la Métropole. La dynamique de la French Tech va sans contester participer à l’activité économique du territoire dans les années à venir. L’ouverture tant attendue de L2, qui va désenclaver le Nord et le Sud du territoire, devrait à terme modifier de manière conséquente notre marché de l’immobilier tertiaire. On est certain qu’à terme cette métropole pourra rivaliser avec des métropoles plus anciennes et plus matures », liste le professionnel.

Si Aix-Marseille a dévissé cette année pour se retrouver 6e marché régional français, son sort n’est pas partagé. « Le bon positionnement des villes françaises s’explique par le dynamisme du marché tertiaire », pose Jean-Laurent de La Prade, directeur général adjoint de BNP Paribas Real Estate Transaction, en charge des Régions.

« Parmi les marchés européens où les transactions sont égales ou supérieures à 300 000 m2, les marchés régionaux français prennent de plus en plus de place. Lyon est au même niveau qu’Amsterdam devant Barcelone et Budapest. Lille derrière ces deux villes mais Lisbonne et Rome. Aix-Marseille est devant Rome et Manchester ».

Pour autant, le clivage entre Paris et les Régions demeure : le marché francilien représente 61 % des mètres carrés placés en France, mais le marché des bureaux en régions a franchi la barre du 1,5 million de m2 (+ 8 %). « C’est tout simplement historique. Plusieurs villes ont performé : Lyon (près de 300 000 m2), Lille (230 000 m2,+ 35 %), Bordeaux (qui dépasse les 110 000 m2) et Grenoble ont engrangé des transactions record ». Tandis que Toulouse profite du retour des grands deals grâce au secteur de l’aéronautique.

Euroméditerranée accapare tout

Que ses années soient bonnes ou mauvaises, invariablement, les professionnels de la place attribuent la performance ou contre-performance du marché aixo-marseillais au quartier d’affaires Euroméditerranée, où le loyer prime atteint désormais les 260 à 270€/m²/an (alors que sur Aix, il se stabilise autour de 165 euros en dépit d’un manque d’offre et d’une forte demande). C'est en effet là où se situe l’offre neuve de qualité. Là que se négocient les plus belles transactions. Là que les m² fraîchement sortis de terre sont immédiatement absorbés par le marché.

« À ce jour, cela reste la plus grande rénovation urbaine d’Europe du Sud et ce n’est qu’un début, insiste Nicolas Treich. En 2016, on a vu émerger les premières opérations de Euroméditerranée 2 comme Smartseille. C’est un vrai bouleversement car c’est une zone qui va proposer des immeubles de grande taille, de la mixité, et surtout des immeubles qui vont s’adapter aux spécificités environnementales. On a déjà des premiers intérêts manifestés sur cette zone ».

Et le spécialiste du marché métropolitain de compter par ailleurs sur les développements en cours (100 000 m2) dans le secteur Prado, quartier historique des affaires marseillais où, autour d’un Stade vélodrome rénové, vont sortir de terre des hôtels, du résidentiel, des immeubles de bureau dont Le Virage qui développera à terme 12 000 m2 et un centre commercial « qui devrait apporter plus de services et un réel renouveau » à un secteur où le stock était ces dernières années de seconde main.

Aix-en-Provence porté par The Camp et le campus numérique de Voyage Privé

Au sein du tandem Aix-en-Provence/Marseille, c’est la deuxième ville du département qui s’en sort mieux, porté par la demande privée (alors que le marché marseillais est supporté par l’investissement public). Alors qu’en 2014, Aix ne représentait que 26 % des m2 placés du département, il s’est fixé à 53 % des volumes transactés en 2016 pour 53 000 m2.

« Ce marché aurait même pu faire mieux si l’offre n’était pas si contrainte. Deux projets notables seront les vecteurs d’une image forte au-delà de ses frontières : The camp (7 ha de nature, 12 000 m2 de bâtiments à 5 minutes de la gare TGV et à 15 min de l’aéroport) qui devrait ouvrir à l’automne 2017 et le campus numérique de Voyage privé, très symptomatiques de l’évolution de nos modes de travail et de la façon dont nous allons devoir adapter l’immobilier », explique Nicolas Treich.  

Au final, l’offre à un an s’établit à 282 607 m2 mais avec seulement 61 990 m2 dans le neuf. 2017 devrait apporter quelques mètres carrés à Marseille avec le solde de l’opération Euromed Center (bâtiments Hermione et Floréal, respectivement 10 et 14 000 m2) qui « apporteront un nouvel élan et rencontreront sans aucun doute les utilisateurs au vu du succès des deux premiers ».

Mais il faudra attendre 2018 pour la grande affaire tertiaire avec la livraison de l’une des tours de la skyline marseillaise, La Marseillaise, développée par Constructa : « une solution tertiaire vraiment inédite à Marseille », ponctue Nicolas Treich. Le marché aixois est plus tendu au niveau de l'offre alors que la demande y est forte.

137 M€ investis seulement sur la Métropole

« De manière globale, l’investissement en France en 2015 s’est extrêmement bien positionné en 2016 comme en 2015. 31 milliards d’euros ont été investis en 2016 dans l’immobilier d’entreprise, dont 7,7 Md€ en régions », note Pierre Michel Olivier, directeur Investissements en régions, pour lequel « Aix-Marseille n’est pas au niveau auquel il devrait être » avec ses très faibles 137 M€ investis (dont 50 M€ de l’opération Swiss life sur la Marseillaise). Tout est dit.

A.D

Photo : La livraison de La Marseillaise, une des tours formant la skyline marseillaise, est attendue mi 2018. ©Constructa

 

Les points clés selon CBRE

- 113 000 m2 ont été commercialisés en 2016 à Aix-en-Provence / Marseille : 55 000 m2 sur Marseille dont 25 % sur Euromed et 58 000 m2 à Aix-en-Provence.

- 37 550 m2 ont porté sur du neuf (33 %)

- Le faible niveau d’activité sur Marseille s’explique par une baisse des transactions publiques et parapubliques

- Aucune transaction supérieure à 5 000 m2 n’est recensée sur la zone.

- L’offre immédiate s’établit à 187 000 m2, en légère baisse par rapport à fin 2015, soit un taux de vacance à 5,7 %. La part du neuf est faible (11 %).

- Toutefois, à court / moyen terme le marché sera alimenté par de nouvelles livraisons : 32 800 m2 en 2017 et 117 700 m2 à partir de 2018. 


- Le loyer prime s’affiche à 260 € en légère baisse par rapport à fin 2015. 


- 411 M€ ont été échangés en 2016.

- La typologie d’actif bureaux reste la plus prisée. Au total, 167 M€ ont été investis en bureaux (41 % du volume).

- Reflet de l’appétit des investisseurs pour les meilleurs produits, le taux prime s’est légèrement compressé, s’affichant désormais à 5,5 %. 


 

En France

- Au 1er janvier 2017, 1,9 million de m2 de bureaux étaient immédiatement disponibles dans les 12 métropoles régionales, en stabilité sur un an.

- Le neuf devient lacunaire avec seulement 246 200 m2 disponibles (13 %) son plus bas niveau depuis le pic de 2009.

- L'obsolescence du stock s'accroît grandement (au point de le rester définitivement ?)

- Les grands utilisateurs privilégient toujours les locaux neufs alors qu’en parallèle les lancements « en blanc » restent globalement limités, ne permettant pas un renouvellement qualitatif suffisant de l’offre.

-  Le marché sera alimenté par 274 600 m2 de surfaces neuves en 2017 puis 435 600 m2 dès 2018.

- Près de la moitié de l’offre future certaine se localise à Lyon (View One, Grand Hôtel-Dieu), Lille (Ekla, Arteparc) et à Aix-en-Provence / Marseille (Hermione et Floréal, Les Docks).

- 22 transactions supérieures à 5 000 m2 ont été recensées, représentant près de 16 % de la demande placée. Parmi ces grandes transactions, 7 ont eu lieu à Lille, 4 à Lyon et Toulouse. Orange a été particulièrement présent puisqu’il est à l’origine de 4 transactions, dont 2 à Lyon ainsi qu’à Lille et Bordeaux.

- Le loyer prime régional s’affiche désormais à 280 € à Lyon, suivi par Marseille (265 €), Nice / Sophia-Antipolis (225 €) et Lille (220 €).


 

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